Sachverhalt:

 

Wir zeigen an, dass wir die rechtlichen Interessen der xxxxxxx, Ahornweg 7 b, Oberasbach, vertreten. Eine auf uns lautende Vollmacht ist anliegend beigefügt.

Namens und in Vollmacht unserer Mandanten erheben wir gegen die geplante Bauleitplanung durch Bebauungsplan „Hölzleshoffeld" Einwendungen und bitten um Berücksichtigung im Rahmen des Weiteren Verfahrens.

 

Den beabsichtigten städtebaulichen Planungen stehen die berechtigten Interessen unserer Mandanten entgegen.

 

I.

Das Grundstück unserer Mandanten liegt in dem nun überplanten Bereich und soll durch die Planungen massiv in seiner baulichen Nutzbarkeit beschränkt werden.

 

1.  Unsere Mandanten sind Miteigentümer des Grundstücks FI.Nr. 597/7, Gemarkung Oberasbach. Das Grundstück ist u.a. mit dem Einfamilienhaus Ahornweg 7b bebaut und liegt derzeit im unbeplanten Innenbereich. Das Grundstück unserer Mandanten wurde aus dem Grundstück FI.Nr. 597/7 herausgemessen und ist insoweit in zweiter Reihe bebaut. Die Umgebungsbebauung ist geprägt von Einfamilienhäusern mit großen Gärten. Die Situierung der Häuser auf den jeweiligen Grundstücken ist zur Straße hin orientiert.

2.  Durch die geplante Aufstellung des Bebauungsplanes „Hölzleshoffeld" soll das Grundstück unserer Mandanten in Nutzungsschablone WA2 liegen. Für das Maß der baulichen Nutzung soll eine Grundflächenzahl von 0,4 sowie eine Anzahl an Vollgeschossen von I festgesetzt wird, zudem eine Dachneigung von 0 bis 10 Grad.
Begründet wird die Entwurfsplanung damit, eine planungsrechtliche Grundlage für künftige Bauantragsverfahren zu schaffen. Ziel soll die Schaffung von bedarfsgerechtem und neuem Wohnraum durch geordnete Nachverdichtung im Plangebiet sein. Diese Nachverdichtung soll sich städtebaulich verträglich in die vorhandene Siedlungsstruktur integrieren.
Die Bebauung in zweiter Reihe soll aufgrund der negativen klimatischen Auswirkungen reglementiert und insgesamt großzügigere Abstandsflächen festgesetzt werden. Im Sinne des Gleichheitsgrundsatzes soll das Recht einer Bebauung in zweiter Reihe jedem zugestanden werden, wo es auf dem Grundstück möglich ist (S. 3 f. der Begründung).

II.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes verletzen die subjektiven Rechte unserer Mandanten, insbesondere das Recht auf gerechte Abwägung gem. § 1 Abs. 7 BauGB.

1.  Durch die geplanten Festsetzungen wird das derzeit bestehende Baurecht sowie die bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks unserer Mandanten in nicht hinnehmbarer Weise beschränkt. Durch die Nutzungsschablone WA2 soll ein eingeschossiges Wohngebäude mit Flachdach und einer Grundflächenzahl von 0,4 zugelassen werden. Die Wohnfläche wird hierdurch auf ca. 60 m² beschränkt. Derzeit weist das Wohngebäude unserer Mandanten eine Wohnfläche von ca. 116 m² auf. Die bauliche Ausnutzbarkeit soll damit um die Hälfte reduziert werden. Dies führt zu einem massiven Wertverlust.

 

2.  Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind die betroffenen öffentlichen und privaten Belange bei der Aufstellung von Bauleitplänen gegeneinander und un­tereinander gerecht abzuwägen. Das Abwägungsgebot ist die zentrale Verpflichtung einer Bauleitplanung, um rechtsstaatlichen Anforderungen gerecht zu werden. Dies betrifft sowohl den Abwägungsvorgang als auch das Abwägungsergebnis. Die gerechte Abwägung setzt daher nicht nur die zutreffende Ermittlung und Bewertung sämtlicher für die Abwägung erheblicher Belange voraus. Weiter ist im Rahmen der Abwägung das Gebot der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Hieraus folgend muss das der Bauleitplanung zugrunde liegende Konzept folgerichtig und widerspruchsfrei umgesetzt werden. Diese Maßgaben werden nicht beachtet. Die erforderliche Abwägung, die vor Aufstellung bzw. Änderung der Bauleitplanung zwingend erforderlich ist, setzt zunächst voraus, dass alle betroffenen Belange zutreffend und umfassend festgestellt werden. Hieran fehlt es. In den vorliegenden Planunterlagen wird lediglich ausgeführt, dass es dem Wunsch der Grundstückseigentümer entspreche, in zweiter Reihe eine untergeordnete Wohnbebauung zuzulassen. Dies solle aus Gründen der Gleichberechtigung zugestanden werden. Unberücksichtigt bleibt jedoch, dass damit Gebäude, die bereits jetzt in zweiter Reihe errichtet wurden, lediglich Bestandsschutz für sich in Anspruch nehmen können einer erheblichen Wertminderung gleich. Dies wurde bei der vorliegenden Planung unberücksichtigt. Künftig werden jedoch die Bebaubarkeit und damit die Nutzungsmöglichkeit dieser Grundstücke massiv beschränkt. Nachdem nurmehr eine untergeordnete Bebauung zugelassen werden soll, kommt dies gelassen. Es wurde weder festgestellt, dass überhaupt Interessen unserer Mandanten betroffen werden, noch wurden diese in die Abwägung einbezogen. Dies wäre jedoch zwingend erforderlich gewesen. Der Entwurfsplanung fehlt es daher an der erforderlichen Grundlage. Nachdem es an einer zutreffenden Ermittlung und Bewertung sämtlicher für die Abwägung erheblicher Belange fehlt, ist die bisherige Bauleitplanung rechtswidrig. Auch der Abwägungsvorgang an sich, das gerechte Abwägen der betroffenen Belange gegeneinander und untereinander, fehlt. Auch insoweit bestehen jedenfalls Zweifel an der Rechtmäßigkeit der bisherigen Planung. Ein Erfordernis für die vorliegende Bauleitplanung ist zudem, jedenfalls soweit das Maß der baulichen Nutzung derart massiv beschränkt wird, nicht erkennbar. Gemeinden haben Bauleitpläne grundsätzlich nur aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist.

III.

Dieses Erfordernis ist nicht feststellbar. Aufgrund der bestehenden Siedlungsstruktur ergibt sich das Baurecht für etwaige Nachverdichtungen auch ohne konkretere planerische Festsetzungen. Es fehlt damit auch am städtebaulichen Erfordernis der geplanten Ausweisungen.

IV.

Gegen die vorgesehene Überplanung des Grundstücks unserer Mandanten bestehen insoweit erhebliche Einwände. Wir gehen davon aus, dass die berechtigten Einwendungen unserer Mandanten berücksichtigt werden und von der beabsichtigten Überplanung, jedenfalls im Hinblick auf die vorgesehenen Nutzungsbeschränkungen abgesehen wird.

Im Übrigen bitten wir uns über den weiteren Verlauf der Verfahren unmittelbar unterrichtet zu halten.

Beschluss:

Die Einwendungen und Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Zu I.1.:

Die Grundstücks- und Eigentümersituation ist der Stadt Oberasbach bekannt und wurde in die Abwägung zur Bauleitplanung einbezogen.

Zu I.2.:

Die vorhandenen Bebauungen in zweiter Reihe – wie hier vorhanden – werden durch diese Planung nicht eingeschränkt. Sie haben weiterhin Bestandsschutz, der sogar in dem Sinne erweitert wurde, dass auch bei nicht selbstverschuldetem Abgang des Gebäudes dieses wie genehmigt an gleicher Stelle wiedererrichtet werden darf. Aus diesem Grund wird eine Beschränkung der baulichen Nutzbarkeit nicht gesehen.

Um jedoch Bebauungen in zweiter Reihe auf allen Grundstücken zu ermöglichen ohne gleichzeitig die Siedlung zu sehr zu verdichten (Anzahl Wohneinheiten, Anzahl Stellplätze…), wird hierfür das Maß auf eine Wohneinheit und in der Höhe begrenzt. Die Planung räumt somit jedem grundsätzlich ein Recht auf eine Bebauung in zweiter Reihe ein und damit mehr als momentan grundsätzlich rechtlich zulässig wäre. An der Genehmigung des hier betroffenen Gebäudes ändert sich dadurch nichts.

Zu II.1.:

Das bestehende genehmigte Gebäude hat Bestandsschutz. Dieser wird durch die Planung auch nicht angetastet. Aus diesem kann nach momentanem Recht jedoch kein Anspruch auf Genehmigung einer neuen baulichen Anlage abgeleitet werden. Auch ein Anspruch auf eine Erweiterung oder einen Ersatzbau besteht nicht. Die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans unter Nr. IV.5 regeln den Bestandsschutz und die Wiedererrichtung von rechtmäßig errichteten Bestandsgebäuden. Somit existiert nach Inkrafttreten dieses Bebauungsplans ein weitergehender Bestandsschutz für das Gebäude als momentan.

Ein Eingriff ins Eigentumsrecht, eine Einschränkung der baulichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks oder ein Wertverlust kann deshalb nicht gesehen werden.

Zu II.2.:

Bestandsschutz von Gebäuden, Wiedererrichtung bei Zerstörung

Der Bebauungsplanentwurf (Stand: 25.03.2019) sieht großzügige Baugrenzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 597/7, Gemarkung Oberasbach, vor. Die Hinterliegerbebauung wurde im WA 2 erfasst und ist grundsätzlich eingeschossig mit Flachdach zulässig. Das Wohngebäude Ihrer Mandanten genießt Bestandsschutz und darf bei Zerstörung durch Naturereignisse oder Brand gleichartig an gleicher Stelle errichtet werden.

Die Festsetzungen des Bebauungsplans unter Nr. IV.5 regeln den Bestandsschutz und die Wiedererrichtung von rechtmäßig errichteten Bestandsgebäuden. Insoweit wurde die Problematik erkannt und in der Abwägung berücksichtigt. Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des städtebaulichen Konzepts in den Grundzügen des Rahmenplans der Bayerischen Landessiedlung aus den 1960er Jahren, welches überwiegend noch erkennbar und erhaltenswürdig ist, wird im letzten Planstand zum Bebauungsplan Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ dem Eigentumsrecht in Form der beliebigen baulichen und gärtnerischen Nutzung des Grundstücks Fl.Nr. 597/7, Gemarkung Oberasbach, gegenüber insoweit stärker gewichtet, als die Erhaltung, Renovierung und Neuerrichtung des Bestandsgebäudes, insbesondere durch Naturereignisse oder Brand, weiterhin möglich ist. Insbesondere eine unzumutbare Wertminderung ist daraus nicht abzuleiten.

Zu III.:

Erforderlichkeit der Planung

Der Großteil des Planungsgebietes ist durch die Bayerische Landessiedlung (BLS) im Jahre 1961 als sogenannte „Siedlerstätten“, also als Nebenerwerbssiedlung geplant und in den darauffolgenden Jahren errichtet worden. Es handelt sich um eine Siedlung, deren städtebauliches Grundkonzept in einem Rahmenplan klar geregelt entstanden und heute noch ablesbar ist. Die Stadt Oberasbach erachtet dieses städtebauliche Grundkonzept als schützenswert und sieht in dem Bebauungsplan Nr. 14/1 das geeignete Instrument, einer im Hölzleshoffeld begonnenen städtebaulichen Fehlentwicklung entgegenzuwirken. Das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans nimmt das Grundkonzept der Urplanung des Rahmenplans auf und schafft die Grundlage eine für eine moderate Nachverdichtung für Wohnraumschaffung, unter Berücksichtigung und Wahrung nachbarschaftlicher Interessen.

Weiterhin wird das Bebauungsplangebiet Nrn. 66/6 und 67/1 überplant. Hier liegt ein Bereich nach § 30 BauGB vor, in dem sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach den Festsetzungen des Bebauungsplans orientiert. Vor allem im östlichen Teil des Ahornwegs ergeben sich geringere Möglichkeiten der baulichen Ausnutzung von Grundstücken, als es der übrige zu beplanende Bereich des Hölzleshoffeldes zulässt, der bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 14/1 nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Wegen des städtebaulichen Zusammenhanges des Quartiers wird künftig die einheitliche Bewertung von Neubaumaßnahmen in unmittelbarer Nachbarschaft für richtig gehalten. Im Zuge der Gesamtüberplanung des Quartiers wird deshalb auch dieser Bereich mit überplant und der alte Bebauungsplan – in einem separaten parallelen Bauleitplanverfahren – aufgehoben. Insbesondere wird hierzu auf Punkt 2.2 der Begründung zum Bebauungsplanentwurf verwiesen.

Die Erforderlichkeit der Planung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist damit unstrittig.

Nutzungsbeschränkungen ergeben sich beim Grundstück Ihrer Mandanten, unabhängig von der Bauleitplanung, im Übrigen vor allem aus der Nähe zum Wald.

Baumfallzone mit besonderen Bauvorschriften

Das Grundstück Fl.Nr. 597/7, Gemarkung Oberasbach, befindet sich teilweise im Bereich der Baumfallzone des Waldes auf Grundstück Fl.Nr. 597/1, Gemarkung Oberasbach, an der Birkenstraße. Innerhalb dieser sind von den Eigentümern bei der Errichtung baulicher Anlagen technische Vorkehrungen / Maßnahmen (z.B. statisch verstärkter Dachstuhl) zum Schutz von Personen bei Baumfall vorzusehen (Festsetzungen Nrn. V.1.1 und V.1.2). Die Bemessung der Baumfallzonenbereiche bezieht sich auf den tatsächlichen vorhandenen Waldrand und umfasst (von dort aus) eine Gesamtbreite von 30 m.