Sachverhalt:

 

18.05.2019:

 

Gegen die folgende Regelung im Entwurf II des Bebauungsplan Nr. 14/1“Hölzleshoffeld“ wird Widerspruch eingelegt:

1.  Aus Gründen des Erhalts der Wohnqualität, des Siedlungscharakters und um eine moderate Nachverdichtung zu gewährleisten, sollte die maximale Anzahl der Wohneinheiten auf höchstens 3 bei einem Grundstück von ca. 900 m² begrenzt werden.

  Was 300 m² je Wohneinheit entspricht.

 

27.05.2019:

 

Wir machen folgende Einwendungen gegen den obigen Bebauungsplan geltend:

 

-      Die rote Linie (Umgrenzung von Flächen für Garagen, Carports und Stellplätzen) auf unserem Grundstück (Flur-Nr. 597/62) im hinteren Bereich muss wie auf allen anderen Grundstücken auf die blaue Linie (Baugrenze) oder weiter in Richtung Grundstücksgrenze versetzt /verschoben werden.

-      Die Abgrabung zur Belichtung von Kellergeschossen muss zulässig sein.

-      Dachaufbauten auf Satteldächern müssen immer zulässig sein, egal welche Dachneigung gegeben ist.

-      Durch einen Dachaufbau muss bei Bedarf ein Vollgeschoss im Dachgeschoß entstehen können (der Ausbau des Dachgeschosses zum Vollgeschoß muss möglich sein).

-      Die Möglichkeit von überdachten Stellplätzen im vorderen Grundstücksbereich (5-Meter-Zone) muss gegeben sein.

 

Wir hoffen auf Ihr Entgegenkommen.

Beschluss:

Zum Schreiben vom 18.05.2019:

Die Einwendungen und Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Gemäß § 1 Abs. 9 Nr. 6 BauGB ist die Zahl der maximal zulässigen Wohnungen nur in Bezug auf Wohngebäude zulässig. Eine Regelung der Wohneinheiten je Grundstücksfläche ist planungsrechtlich nicht möglich.

Die Zahl der zulässigen Wohnungen je Wohngebäude wird, wie festgesetzt belassen, um eine bestmögliche Ausnutzung der Gebäude zu ermöglichen. Die Anzahl der Wohneinheiten und der damit verbundene Stellplatzbedarf auf den einzelnen Grundstücken sollen in einem verträglichen Maß bleiben. Um die gewünschte bauliche Dichte zu ermöglichen, wird die Festlegung beibehalten, dass im WA 1 vier und im WA 2 eine Wohneinheit zulässig sind. Des Weiteren bestehen im Baugebiet bereits Mehrfamilienhäuser.

Zum Schreiben vom 27.05.2019:

Umgrenzung von Flächen für Garagen, Carports und Stellplätzen Die Umgrenzung von Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze wird auf den Grundstücken mit den Fl.Nrn. 597/62 und 597/63, Gemarkung Oberasbach, auf den Umfang der Baugrenze aufgeweitet.

Abgrabung zur Belichtung von Kellergeschossen

Um in einem Kellergeschoss Wohnraum zu generieren bedarf es der Sicherstellung ausreichender Belichtung und Belüftung (=gesunde Wohnverhältnisse). Dazu wären großflächige Geländeveränderungen notwendig, mit nicht mehr steuerbaren Auswirkungen auf die noch vorzufindende einheitliche Struktur des (weitestgehend ebenen) Geländes. Darüber hinaus würden Wandhöhen entstehen, die sich in das Ortsbild nicht mehr einfügen. Das Kellergeschoss, was städtebaulich nicht gewollt ist. Hierzu auch (VG München, Urteil v. 18.04.2016 – M 8 K 14.2632): „Wohnverhältnisse im Keller sind hinsichtlich der Belichtung, der Besonnung und insbesondere hinsichtlich der Teilhabe am sozialen Leben unzureichend. Der einzige Ausblick aller Aufenthaltsräume der geplanten Wohnung auf die abgeböschte Abgrabung entspreche nicht den anerkannten Regeln der Baukunst, die von einem notwendigen Fenster eines Aufenthaltsraumes eine Teilnahme am sozialen Leben erwarten ließen…“ Abgrabungen zur Belichtung von Kellergeschossen sind deshalb nicht zulässig. In Teilen des Plangebiets sind bereits Kellergeschosse eingegraben bzw. frei gelegt wurden und unmittelbar aneinandergrenzende Gebäude weisen dadurch teils erhebliche Höhenunterschiede in ihren Eingangsbereichen auf. Das soll künftig aus o.a. Gründen vermieden und Geländeanpassungen nur in einem (zur öffentlichen Verkehrsfläche hin) notwendigen und geringen Umfang zulässig sein.

Baumfallzone mit besonderen Bauvorschriften

Wir weisen darauf hin, dass sich Ihr Grundstück vollständig im Bereich der Baumfallzone des Forstwaldes befindet. Innerhalb dieser sind von den Eigentümern bei der Errichtung baulicher Anlagen technische Vorkehrungen / Maßnahmen (z.B. statisch verstärkter Dachstuhl) zum Schutz von Personen bei Baumfall vorzusehen (Festsetzungen Nrn. V.1.1 und V.1.2). Die Bemessung der Baumfallzonenbereiche bezieht sich auf den tatsächlichen vorhandenen Waldrand und umfasst (von dort aus) eine Gesamtbreite von 30 m. Dachaufbauten, Dachgauben Die Festsetzungen zu Dachaufbauten unter Nr. IV.6 sind in der Begründung zum Bebauungsplan unter Nr. 5.2.5 ausführlich erläutert. Die ursprüngliche Dachneigung von 30° ist für das Gesamtsiedlungsbild charakteristisch und resultiert daraus, dass die Dachräume ursprünglich lediglich als Trockenböden und nicht als Wohnraum genutzt werden sollten. Um Erweiterungsmöglichkeiten zu schaffen, sollen daher seitliche und zum Teil rückwärtige Anbauvarianten ermöglicht werden.

Bei dieser relativ flachen Dachneigung ist die Errichtung von Dachgauben aus o.a. Gründen schwierig, weswegen die gewünschten Wohnraumerweiterungen bislang in Form von größeren Erweiterungen / Aufrissen der Dächer durchgeführt wurden. Im Bebauungsplan soll auf diese Wünsche eingegangen werden, ohne das gesamte Siedlungsgebiet nachhaltig zu überformen und negativ zu beeinträchtigen. Es werden Festsetzungen getroffen, die bei den flacheren Dächern eine komplette Anhebung des Daches in Form der Ausbildung eines Kniestockes ermöglichen sowie alternativ die Errichtung einer steileren Dachneigung (40°) erlauben. Im Falle des steileren Daches sind Dachgauben leichter aufzusetzen.

Weiterhin wird die Form, Gesamtgröße und -ausdehnung der Dachaufbauten größer als gesetzlich definierte Dachgauben zugelassen.

Gemäß Art. 6 Abs. 8 Nr. 3 BayBO darf eine (untergeordnete) Dachgaube sogar nur maximal 1/3 der Gesamtbreite der Außenwand haben und eine maximale Ansichtsfläche von 4 m² aufweisen. Im Bebauungsplan wird hiervon abgewichen und eine Begrenzung auf maximal 5 m Gesamtlänge bzw. ½ der Außenwandlänge zugelassen. Die Abstände zum First, zum Ortgang und zur Traufe werden mit Minimalmaßen festgelegt und die Höhe der Fensterflächen der Dachgauben wird auf maximal 1,50 m begrenzt. Somit kann gewährleistet werden, dass sich diese Aufbauten dem Hauptdach unterordnen. Beim Errichten von Dachaufbauten / -gauben ist darauf zu achten, dass kein drittes Vollgeschoss entsteht. Nach Art. 57 Abs. 2 BayBO gehören Dachgauben zu den verfahrensfreien Bauvorhaben im Geltungsbereich einer städtebaulichen oder einer Satzung nach Art. 81, die Regelungen über die Zulässigkeit, den Standort und die Größe der Anlage enthält, wenn sie den Festsetzungen der Satzung entspricht. Dazu ergänzend regelt Art. 58 Abs. 2 BayBO die Genehmigungsfreistellung bei Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB.

Deshalb muss auch im weiteren Verfahren hier auf die Einhaltung einheitlicher Maßstäbe von Dachaufbauten und die Unterschreitung eines Vollgeschosses bei Änderungen der Dächer geachtet werden.

Carports in der 5-Meter-Zone an der öffentlichen Verkehrsfläche

Neben der Planung für eine moderate Nachverdichtung, ist ein Ziel der Stadt Oberasbach die Bewahrung des ursprünglichen Charakters des Siedlungsgebietes der Bayerischen Landessiedlung aus den 1960er Jahren, mit seiner der typischen Ästhetik.

Die Freihaltung der 5-Meter-Zone in den Vorgärten ist ein städtebauliches Element, das die Eigenart des Baugebietes aus der Zeit des Rahmenplans der Bayerischen Landessiedlung für die Siedlerstätten widerspiegelt. Sehr viele Zufahrten und Nebengebäude sind auch noch heute zurückversetzt vorhanden. Die vorhandenen Grundstücke mit Carports im Vorgarten demonstrieren dem Betrachter eine massiv wirkende Bebauung und Versiegelung. Dieser städtebaulichen Fehlentwicklung möchte die Stadt Oberasbach entgegenwirken und dennoch dem Bedürfnis nach Pkw-Stellplätzen in Fahrbahnnähe nachkommen. Ebenerdige Stellplätze ohne Überbauung ordnen sich optisch der übrigen Bebauung unter und sind besser anzufahren, als überdachte Stellplätze. Darum werden erst recht keine Garagen in der 5-Meter-Zone zur Erschließungsstraße zugelassen. Im Gruppenmoderationsverfahren gab es einen eigenen Workshop „Autostellplätze, Carports“. Die Dokumentation über den Workshop wurde durch die externe städtebauliche Beraterin Frau Dietrich in Zusammenarbeit mit dem neutralen Moderator Herrn Dr. Rohrbach erstellt. In ihr sind die Ergebnisse von teilweise sehr gegensätzlichen / kontroversen Diskussionen zusammengefasst. Dass dies nicht den Erwartungen einiger Teilnehmer entspricht, liegt in der Natur der Sache von Abstimmungen mit teils sehr knappen Ergebnissen. Nachdem die Stadt diesen Workshop freiwillig über das gesetzlich erforderliche Maß der Eigentümerbeteiligung angeboten und die Kosten dafür übernommen hat, wird sie sich auf diese Ergebnisse auch in ihren Entscheidungen über inhaltliche Bestimmungen berufen.

Letztlich entscheidet der Stadtrat über die Abwägung im Bauleitplanverfahren und ist Rechtssetzungsorgan für die Satzung „Bebauungsplan Nr. 14/1 Hölzleshoffeld“.

Diese Problematik (Stellplätze, Carports, Zufahrtsbreiten, Versiegelung) wurde deshalb bereits in der Stadtratssitzung am 18.07.2018 angesprochen (Planungskonzept II) und der Grundsatzbeschluss zum städtebaulichen Konzept zur Weiterbearbeitung für den Entwurf II vom 25.03.2019 einstimmig so beschlossen. Das Eigentumsrecht der Grundstückseigentümer an der beliebigen Nutzung ihres Grundstücks wird insoweit aus städtebaulichen Gründen zumutbar eingeschränkt, da dem Wunsch nach Stellplätzen in diesem Bereich, unter der Voraussetzung einer wasserdurchlässigen Herstellung, entsprochen wird. Vorhandene Carports genießen Bestandsschutz.