Sachverhalt:

 

Schreiben vom 12.12.2016

 

Hiermit erhebe ich Grundstückseigentümer/ Flurnummer 597/63, gegen den Bebauungsplan 14/1 Hölzleshoffeld Einspruch.

 

1.  Einspruch: Gegen die Festlegung der Bebauung

 

2.  Einspruch: Gegen Festschreibung von Siedlungsgrün und Bepflanzung

 

Schreiben vom 27.05.2019

 

Wir machen folgende Einwendungen gegen den obigen Bebauungsplan geltend:

 

-     Die rote Linie (Umgrenzung von Flächen für Garagen, Carports und Stellplätzen) auf unserem Grundstück (Flur-Nr. 597/62) im hinteren Bereich muss wie auf allen anderen Grundstücken auf die blaue Linie (Baugrenze) oder weiter in Richtung Grundstücksgrenze versetzt/verschoben werden.

 

-     Die Abgrabung zur Belichtung von Kellergeschossen muss zulässig sein.

 

-     Dachaufbauten auf Satteldächern müssen immer zulässig sein, egal welche Dachneigung gegeben ist.

-     Durch einen Dachaufbau muss bei Bedarf ein Vollgeschoss im Dachgeschoß entstehen können (der Ausbau des Dachgeschosses zum Vollgeschoß muss möglich sein).

 

-  Die Möglichkeit von überdachten Stellplätzen im vorderen Grundstücksbereich (5-Meter-Zone) muss gegeben sein.

 

Wir hoffen auf Ihr Entgegenkommen.

Beschluss:

Die Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Zum Schreiben vom 12.12.2016:

Zu 1. Diese Einwendung ist zu unbestimmt formuliert, so dass dazu keine Abwägung erfolgen kann.

Zu 2. Die Festsetzung „Siedlungsgrün“ ist zum Entwurf II vom 25.03.2019 entfallen.

Zum Schreiben vom 27.05.2019:

Umgrenzung von Flächen für Garagen, Carports und Stellplätzen

Die Umgrenzung von Flächen für Garagen, Carports und Stellplätzen wird auf den Grundstücken mit den Flur-Nr. 597/62 und 597/63 auf den Umfang der Baugrenze redaktionell ausgeweitet.

Abgrabung zur Belichtung von Kellergeschossen

Um in einem Kellergeschoss Wohnraum zu generieren bedarf es der Sicherstellung ausreichender Belichtung und Belüftung (=gesunde Wohnverhältnisse). Dazu wären großflächige Geländeveränderungen notwendig, mit nicht mehr steuerbaren Auswirkungen auf die noch vorzufindende einheitliche Struktur des (weitestgehend ebenen) Geländes. Darüber hinaus würden Wandhöhen entstehen, die sich in das Ortsbild nicht mehr einfügen. Das Kellergeschoss wird somit schnell ein weiteres Vollgeschoss, was städtebaulich nicht gewollt ist. Hierzu auch (VG München, Urteil v. 18.04.2016 – M 8 K 14.2632): „Wohnverhältnisse im Keller sind hinsichtlich der Belichtung, der Besonnung und insbesondere hinsichtlich der Teilhabe am sozialen Leben unzureichend. Der einzige Ausblick aller Aufenthaltsräume der geplanten Wohnung auf die abgeböschte Abgrabung entspreche nicht den anerkannten Regeln der Baukunst, die von einem notwendigen Fenster eines Aufenthaltsraumes eine Teilnahme am sozialen Leben erwarten ließen…“ Abgrabungen zur Belichtung von Kellergeschossen sind deshalb nicht zulässig. In Teilen des Plangebiets sind bereits Kellergeschosse eingegraben bzw. frei gelegt wurden und unmittelbar aneinandergrenzende Gebäude weisen dadurch teils erhebliche Höhenunterschiede in ihren Eingangsbereichen auf. Das soll künftig aus o.a. Gründen vermieden und Geländeanpassungen nur in einem (zur öffentlichen Verkehrsfläche hin) notwendigen und geringen Umfang zulässig sein.

Dachaufbauten, Dachgauben

Die Festsetzungen zu Dachaufbauten unter Nr. IV.6 sind in der Begründung zum Bebauungsplan unter Nr. 5.2.5 ausführlich erläutert. Die ursprüngliche Dachneigung von 30° ist für das Gesamtsiedlungsbild charakteristisch und resultiert daraus, dass die Dachräume ursprünglich lediglich als Trockenböden und nicht als Wohnraum genutzt werden sollten. Um Erweiterungsmöglichkeiten zu schaffen, sollen daher seitliche und zum Teil rückwärtige Anbauvarianten ermöglicht werden. Bei dieser relativ flachen Dachneigung ist die Errichtung von Dachgauben schwierig, weswegen die gewünschten Wohnraumerweiterungen bislang in Form von größeren Erweiterungen / Aufrissen der Dächer durchgeführt wurden. Im Bebauungsplan soll auf diese Wünsche eingegangen werden, jedoch ohne das gesamte Siedlungsgebiet nachhaltig zu überformen und negativ zu beeinträchtigen. Es werden Festsetzungen getroffen, die bei den flacheren Dächern eine komplette Anhebung des Daches in Form der Ausbildung eines Kniestockes ermöglichen sowie alternativ die Errichtung einer steileren Dachneigung (bis 40°) erlauben. Im Falle des steileren Daches sind Dachgauben leichter aufzusetzen. Weiterhin wird die Form, Gesamtgröße und -ausdehnung der Dachaufbauten größer als gesetzlich definierte Dachgauben zugelassen. Ein drittes Vollgeschoss soll dadurch nicht entstehen, da dies nicht für Dachgeschosse alleine festgesetzt werden kann. Hier wären dann auch bei einer allgemeinen Zulässigkeit bei Neubauten die Errichtung von drei Vollgeschosses zzgl. eines Dachgeschosses möglich, was städtebaulich die Siedlung überformen würde und nicht gewünscht ist. Für die Schaffung von Wohnraum im Dachgeschoss ist dies auch nicht notwendig.

Carports in der 5-Meter-Zone an der öffentlichen Verkehrsfläche

Neben der Planung für eine moderate Nachverdichtung, ist ein Ziel der Stadt Oberasbach die Bewahrung des ursprünglichen Charakters des Siedlungsgebietes der Bayerischen Landessiedlung aus den 1960er Jahren, mit seiner der typischen Ästhetik.

Die Freihaltung der 5-Meter-Zone in den Vorgärten ist ein städtebauliches Element, das die Eigenart des Baugebietes aus der Zeit des Rahmenplans der Bayerischen Landessiedlung für die Siedlerstätten widerspiegelt. Sehr viele Zufahrten und Nebengebäude sind auch noch heute zurückversetzt vorhanden.

Die vorhandenen Grundstücke mit Carports im Vorgarten demonstrieren dem Betrachter eine massiv wirkende Bebauung und Versiegelung. Dieser städtebaulichen Fehlentwicklung möchte die Stadt Oberasbach entgegenwirken und dennoch dem Bedürfnis nach Pkw-Stellplätzen in Fahrbahnnähe nachkommen.

Ebenerdige Stellplätze ohne Überbauung ordnen sich optisch der übrigen Bebauung unter und sind besser anzufahren, als überdachte Stellplätze. Darum werden erst recht keine Garagen in der 5-Meter-Zone zur Erschließungsstraße zugelassen.

Im Gruppenmoderationsverfahren gab es einen eigenen Workshop „Autostellplätze, Carports“. Die Dokumentation über den Workshop wurde durch die externe städtebauliche Beraterin Frau Dietrich in Zusammenarbeit mit dem neutralen Moderator Herrn Dr. Rohrbach erstellt. In ihr sind die Ergebnisse von teilweise sehr gegensätzlichen / kontroversen Diskussionen zusammengefasst. Dass dies nicht den Erwartungen einiger Teilnehmer entspricht, liegt in der Natur der Sache von Abstimmungen mit teils sehr knappen Ergebnissen. Nachdem die Stadt diesen Workshop freiwillig über das gesetzlich erforderliche Maß der Eigentümerbeteiligung angeboten und die Kosten dafür übernommen hat, wird sie sich auf diese Ergebnisse auch in ihren Entscheidungen über inhaltliche Bestimmungen berufen.

Letztlich entscheidet der Stadtrat über die Abwägung im Bauleitplanverfahren und ist Rechtssetzungsorgan für die Satzung „Bebauungsplan Nr. 14/1 Hölzleshoffeld“.

Diese Problematik (Stellplätze, Carports, Zufahrtsbreiten, Versiegelung) wurde deshalb bereits in der Stadtratssitzung am 18.07.2018 angesprochen (Planungskonzept II) und der Grundsatzbeschluss zum städtebaulichen Konzept zur Weiterbearbeitung für den Entwurf II vom 25.03.2019 einstimmig so beschlossen. Das Eigentumsrecht der Grundstückseigentümer an der beliebigen Nutzung ihres Grundstücks wird insoweit aus städtebaulichen Gründen zumutbar eingeschränkt, da dem Wunsch nach Stellplätzen in diesem Bereich, unter der Voraussetzung einer wasserdurchlässigen Herstellung, entsprochen wird. Vorhandene Carports genießen Bestandsschutz.