Sachverhalt:

 

Schreiben vom 13.12.2016 (Rechtsanwalt):

 

Wir zeigen an die Eigentümerin der Flurnummer 597/60, Gemarkung Oberasbach, Fichtenweg 20, 90522 Oberasbach anwaltlich zu vertreten. Ordnungsgemäße Bevollmächtigung wird versichert.

 

Wir nehmen Bezug auf die bisherigen Einwendungen unserer Mandantin im Rahmen der öffentlichen Beteiligung und nehmen nunmehr Stellung im Rahmen der förmlichen Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 BauGB zum Entwurf des Bebauungsplans mit integriertem Grünordnungsplan Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld". Hierzu dürfen wir folgendes ausführen:

Unsere Mandantin ist Eigentümerin des Grundstücks Fl.Nr. 597/60, Gemarkung Oberasbach, Anwesen Fichtenweg 20 / 20 a in 90522 Oberasbach und deshalb planbetroffen. Das Grundstück ist mit zwei Wohngebäuden bebaut.

 

Für das Grundstück wird ein allgemeines Wohngebiet (WA1) festgesetzt. Im WA1 wird die Zahl der zwingend zulässigen Vollgeschosse auf II, die Grundflächenzahl (GRZ) auf 0,35, die Geschossflächenzahl auf 0,7 festgesetzt. Es wird die offene Bauweise vorgeschrieben mit einer maximalen Wandhöhe der Hauptgebäude von 6,2 m und einer minimalen Wandhöhe der Hauptgebäude von 5,6 m. Die Firsthöhe wird auf maximal 9,5 m begrenzt. Als Dachform wird ein Satteldach mit einer Neigung von 30 - 40 Grad vorgeschrieben.

 

Auf einem südlichen Teilbereich des Grundstücks wird eine Fläche zur Erhaltung und Nachpflanzung von Bäumen, „Siedlungsgrün", festgesetzt.

 

Flächen für Stellplätze und Garagen werden im nördlichen Grundstücksbereich entlang der Straße ausgeschlossen.

 

Gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans bestehen erhebliche Bedenken. Im Einzelnen dürfen wir hierzu folgendes ausführen:

Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Ordnung und Entwicklung erforderlich ist. Dieser Erforderlichkeitsgrundsatz erstreckt sich auch auf den Inhalt der Bauleitpläne im Einzelnen. Erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist die Bauleitplanung dann und insoweit, wenn und wie sich dies aus der planerischen Konzeption der Gemeinde ergibt. Voraussetzung für die Erforderlichkeit eines Bauleitplans im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist daher zunächst, dass die Planung überhaupt ein städtebauliches Konzept zugrunde legt. Die Konzeption muss auch, ohne dass damit die Grenze zu einer unstatthaften gerichtlichen Inhaltskontrolle überschritten würde - nach außen hin in einer nachvollziehbaren Weise in Erscheinung treten; daran fehlt es etwa, wenn ein Bebauungsplan, ohne einer erkennbaren Regel zu folgen, verschiedene Nutzungsmaße für die Grundstücke in seinem Geltungsbereich festsetzt (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 30.05.1994, Az. 5 S 2839/93). Auch wenn der Bebauungsplan nur in dem Sinne „Angebotsplanung" ist, dass er zwar auf seine Realisierung hin angelegt ist, diese indessen regelmäßig nicht erzwungen werden kann, fehlt es an einem solchen Konzept jedenfalls dann, wenn der Gemeinde Ob, Wann und Wie der Planverwirklichung erkennbar mehr oder minder gleichgültig sind (BVerwG, Urteil vom 22 .01.1993, Az. 8 C 46.91 ; ähnlich BayVGH, Urteil vom 03.04.2000 , Az. 14 N 98.3624). Gemeinden ist es im Übrigen verwehrt, mit Mitteln der Bauleitplanung Ziele zu verfolgen, die der Durchsetzung anderer Zwecke dienen. Erforderlich im Sinn des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ein Bebauungsplan auch dann nicht, wenn zum einen ein städtebauliches Konzept vorliegt, der Bebauungsplan aber nicht der Verwirklichung dieses Konzept dient und dienen kann, etwa dann, wenn der Verwirklichung des Bebauungsplans unüberwindliche Hindernisse entgegenstehen. Bauleitpläne sind gebunden an die Verpflichtung zur Sicherstellung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung. Hierzu müssen überhaupt hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange für eine bestimmte Planung sprechen (BVerwG, Urteil vom 12.12.1969, Az.  IV C 105/66; vgl. zum Ganzen Dirnberger, in Jäde/Dirnberger , BauGB/BauNVO, 8. Auflage, § 1, Rn. 15 ff.).

 

Da das Baugebiet weitgehend bebaut ist, zu einem großen Teil bereits im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (Nr. 66/6 und 67/1 „Birkenstraße, Platanenweg, Ahornweg") liegt und keine städtebaulichen Missstände aufgetreten sind, ist   die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld" nicht erforderlich. Gewichtige städtebauliche Allgemeinwohlbelange für eine Neuordnung sind nicht ersichtlich.

 

Ebenfalls nicht erforderlich ist das extrem ausgeprägte Maß der Festsetzungen zur baulichen Gestaltung. Höchst fraglich ist hierbei, ob diese Festsetzungen überhaupt Rechtsgrundlage in Art. 81 BayBO finden können. Dies ist weitgehend nicht der Fall. Die Vorstellungen und Zielsetzungen, die dem integrierten Quartierskonzept für energetische Sanierungsmaßnahmen vom Juli 2015 zugrunde liegen, sind mit den Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit und der ordnungsgemäßen Abwägung der zivilrechtlichen wie öffentlich-rechtlichen Belange nicht vereinbar.

 

Da es sich um ein bereits weitgehend vollständig bebautes Gebiet handelt, muss bei der Planung der Bestand zuvorderst berücksichtigt werden. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, Beschluss vom 17.02.1997, Az. 4 B 16.97, ist das Interesse an der Erhaltung vorhandener Verhältnisse ein erhebliches Gewicht. Ein Bebauungsplan kann daher von Anfang an funktionslos werden und entbehrt einer städtebaulichen Rechtfertigung gem. § 1 Abs. 3 BauGB, wenn der Bestand nicht berücksichtigt wird und die Entwicklung des Gebiets gemäß den Festsetzungen praktisch nicht möglich ist. Ein Bebauungsplan, der - wie vorliegend - den Bestand weitgehend unberücksichtigt lässt, ist demgemäß rechtswidrig und nichtig. Vorliegend wurden beispielsweise Baugrenzen festgesetzt, die den Bestand weitgehend unberücksichtigt las­ sen. Der geplante Geltungsbereich des Bebauungsplans wurde über ein Gebiet gelegt, welches teilweise mit einem anderen Bebauungsplan bereits überplant ist. Da die dessen bisherige Festsetzungen größtenteils nicht berücksichtigt, ist von Anfang an funktionslos und damit nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB. Von einer Fortentwicklung auf Basis der des bisherigen Bebauungsplans kann jedenfalls nicht die Rede sein.

 

Die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld" schränkt zudem die mögliche Bebaubarkeit und Nutzung der Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans derart ein, dass der Eingriff in das Eigentumsgrundrecht durch Allgemeinwohlbelange nicht gerechtfertigt werden kann. Das Eigentum der Planbetroffenen stellt einen besonders wichtigen Belang im Rahmen der gemeindlichen Abwägungsentscheidung dar (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19.12.2002, Az. 1 BvR 1402/01). Tendenziell erhöht auch das Bundesverwaltungsgericht in jüngeren Entscheidungen das Gewicht eigentumsrechtlicher Positionen der Privaten. Bei der Überplanung bereits bebauter Gebiete darf die Gemeinde die bauliche Nutzbarkeit von Grundstücken ändern und dabei auch die privaten Nutzungsmöglichkeiten einschränken oder gar aufheben, wenn dabei die privaten Eigentümerinteressen als wichtige Belange berücksichtigt werden (BVerwG, Urteil vom 31.08.2000, Az. 4 CN 6.99; BVerwG, Beschluss vom 26.08.2009, Az. 4 BN 35.09; BVerwG, Urteil vom 15.05.2013, Az. 4 BN 1/13; BayVGH, Urteil vom  16.06.2006, Az. 1 N 03.2347;

Dirnberger, in Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO, 8. Auflage, § 1, Rn. 112 ff).

 

Die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld" und deren Festsetzungen können nicht durch die Belange des Umweltschutzes, welche in erster Linie angeführt werden, gerechtfertigt werden. Der Eingriff in das Eigentumsgrundrecht der Anwohner ist ein sehr wichtiger Belang im Rahmen der Abwägung, der durch die Vorstellungen der Stadt Oberasbach zur energetischen Sanierung des Gebiets und zur „Schaffung städtebaulicher Ordnung" nicht gerechtfertigt werden kann, da er unverhältnismäßig ist. Dies betrifft insbesondere die Festsetzung der relativ engen Baugrenzen sowie der erheblich eingeschränkten Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, so dass Erweiterungen der bestehenden Gebäude oder die Errichtung von weiteren Häusern auf den Grundstücken kaum mehr möglich ist. Ein derartiger Ausschluss der Bebaubarkeit der Grundstücke ist nicht gerechtfertigt. Dasselbe gilt für den Ausschluss von Garagen und Stellplätzen entlang der Straße. Gerade hier ist es im Interesse der Anwohner, möglichst nicht das Grundstück mit weitreichenden Zufahrten zu bebauen, sondern die Fahrzeuge möglichst nah am Straßenraum abzustellen.

Im verstärkten Maß gilt dies auch für die Festsetzung von „Siedlungsgrün". Welchen Sinn die Festsetzung von „Siedlungsgrün" in den hinteren Grundstücksbereichen haben soll, ist nicht ersichtlich. Dies insbesondere deshalb, da dieses „Siedlungsgrün" gemäß den textlichen Festsetzungen Ziffer IV.13.2, dort Absatz 2, mit Gebäuden der gärtnerischen Nutzung oder der Kleintierhaltung mit einer Grundfläche von 20 m² bebaut werden kann.

 

Unverhältnismäßig und unverständlich ist auch die Festsetzung, dass auf den bestehenden Flachdächern im künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplans keine Solaranlagen aufgestellt werden dürfen. Es stellt sich die Frage, weshalb das Gebiet energetisch saniert werden soll und deshalb bereits ein umfassendes Gutachten (integriertes Quartierskonzept für energetische Sanierungsmaßnahmen) eingeholt wurde, schließlich aber keine Solaranlagen auf Flachdächern zugelassen werden.

 

Darüber hinaus ist der Eingriff in das Eigentumsgrundrecht der Grundstücksbesitzer im künftigen Geltungsbereich deshalb insbesondere nicht gerechtfertigt, da eine Unzahl an Festsetzungen zur baulichen Gestaltung getroffen wurden, die die Ausübung des Eigentumsgrundrechts, zu denen auch die Gestaltung gehört, erheblich beschränken. Insbesondere wurden Festsetzungen zu Anbauten und Erweiterung der Haupt- und Nebengebäude der Dächer und Dachaufbauten, der Gestaltung der Hauptgebäude in jeglicher Hinsicht, die Gestaltung von Einfriedungen sowie Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern bis hin zur Belichtung von Kellergeschossen bis ins Detail geregelt. Neben dem erheblichen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht, ist vorliegend aber auch höchst fraglich, ob Art. 81 BayBO eine derartige intensive Regelung ermöglicht.

 

§ 9 BauGB regelt die möglichen Inhalte eines Bebauungsplans abschließend. Insbesondere gilt dies für den Katalog möglicher Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB. Der Gemeinde steht kein Festsetzungs(er)findungsrecht zu, auch dann nicht, wenn eine neuartige Festsetzung durch städtebauliche Gründe getragen sein könnte (BVerwG, Urteil vom 15.08.1991, Az. 4 N 1.89; BVerwG, Urteil vom 11.02.1993, Az. 4 C 18.91; BVerwG, Beschluss vom 06.05.1993, Az. 4 NB 32.92). Ein Verstoß gegen das Verbot, neue Festsetzungen zu erfinden, liegt auch dann vor, wenn die Gemeinde durch die Kombination verschiedener, an sich zulässiger Festsetzungen, ein Festsetzungsziel zu erreichen versucht, für das es kein Instrumentarium des § 9 BauGB oder der BauNVO gibt (Spieß, in Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO , 8. Aufl., § 9, Rn. 2).

 

Die Vielzahl an detaillierten Regelungen zur Gestaltung der Gebäude und Nebenanlagen sowie des Grundstücks ist rechtswidrig, da hierfür keine Rechtsgrundlage besteht. Mit Art. 81 BayBO kann nicht jede Gestaltung in Bebauungsplänen festgesetzt werden. Insbesondere ist keine Rechtsgrundlage in Art. 81 BayBO für Aufschüttungen oder Abgrabungen ersichtlich.

 

Anstelle der detaillierten Festsetzungen zur baulichen Gestaltung der Gebäude und Nebenanlage wäre es sinnvoll gewesen, das Thema Mehrgenerationen­ wohnen bzw. altersgerechtes Wohnen konzeptionell umzusetzen. Die Möglichkeit, eingeschossige altersgerechte Wohnhäuser zu errichten, auch in dem straßenabgewandten Teil der Grundstücke, sollte zugelassen werden.

 

Immissionsschutz

 

Im Übrigen ist auch das eingeholte Schallschutzgutachten das Schallgutachten von IFB Sorge vom 07.10.2016 zum Bebauungsplan Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld" der Stadt Oberasbach fehlerhaft. Insbesondere berücksichtigt es nicht den nordwestlich des künftigen Geltungsbereichs bestehenden Gewerbebetrieb „Hegutechnik GmbH & Co. KG" an der Bahnlinie. Vielmehr wird im Schallimmissionsgutachten auf Seite 6, Ziffer 4.2, ausgeführt, dass keine bestehenden schallschutztechnisch relevanten Gewerbegeräusche auf das Plangebiet einwirken.

Da zumindest der ursprünglich bestehende Bebauungsplan Nr. 66/6 und 67/1

„Birkenstraße, Platanenweg, Ahornweg" ersetzt und erheblich erweitert werden soll, ist fraglich, ob nicht eine Verkehrszunahme in einem Verkehrsgutachten zu überprüfen gewesen wäre.

 

Im Ergebnis regen wir daher Folgendes an:

 

Auch auf den Flachdächern sollten Solaranlagen aufgestellt und zugelassen werden. Um dem Flächenfraß vorzubeugen bzw. weitere Außenbereichsflächen zu schützen sollte eine erheblich weitergehende Nachverdichtung ermöglicht werden. Dies entspricht auch den Zielen der Raumordnung und Landesplanung. Insofern ist ein Bauen in zweiter Reihe zuzulassen. Die Baugrenzen sind zu erweitern. In diesem Rahmen ist die Festsetzung eines Siedlungsgrüns nicht zielführend, weshalb diese Festsetzung entfallen sollte. Zudem müssten die Flächen des „Siedlungsgrüns " in Abhängigkeit zur Grundstücksgröße stehen. Stellplätze bzw. Garagen sollten auch im vorderen Grundstücksteil entlang der Straße zugelassen werden.

 

Schreiben vom 24.05.2019:

 

Meine Belange vom 15.01.2016 und die Einwendungen meines Rechtsanwalts Dr. Tobias Waldmann vom 12.12.2016 sehe ich bislang nicht berücksichtigt und bleiben daher bestehen.

Bezugnehmend auf bisherige Einwendungen nehme ich Stellung im Rahmen der förmlichen Beteiligung zum Entwurf II des Bebauungsplans (BBP) mit integriertem Grünordnungsplan Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“.

 

Gegen die Festsetzungen des BBP bestehen weiterhin erhebliche Bedenken, da weiterhin der Bestand keine Berücksichtigung findet und bestehende Verhältnisse Vorrang haben sollten.

 

WA 1/2 und GRZ / GFZ:

Durch die unterschiedlichen Nutzungsmaße wird das Bauland auf meinem Grundstück 597/60 in WA 1 und WA 2 geteilt.

Somit beziehen sich die Berechnungen nicht mehr auf mein ganzes Grundstück, sondern nur noch auf das entsprechende Teilbauland. Zudem wird von einer möglichen Baufläche die „Fläche die von Bebauung freizuhalten“ ist abgezogen.

Zwar wurden GRZ und GFZ inzwischen angehoben und die Baugrenze erweitert um mehr Bauland zu schaffen. Bezogen auf die WA-Grundstücksteilung passiert aber genau das Gegenteil.

Die mögliche Bebaubarkeit und Nutzung des Grundstücks wird dadurch extrem stark eingeschränkt.

 

Zudem wurden Reihenhäuser ausgeschlossen. Was die Festsetzungen regelmäßig überhaupt nicht anwendbar oder durchsetzbar macht. Allenfalls bei Abriss.

 

Grünfläche?

 

Im Schreiben vom 20.07.2016 (Würdigung Ihrer Einwendungen) wurde mir mitgeteilt, dass die Festsetzung „Hausgärten“ entfällt.

 

Unter dem Namen „Siedlungsgrün“ und jetzt als „Umgrenzung von Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind“ weitergeführt, bleiben die Festsetzungen trotzdem bestehen. Entsprechende Grundstücksfläche kann somit nicht in die Flächenberechnungen einbezogen werden. Was nicht nur direkt, sondern auch indirekt zu Verlust von Bauland führt.

Weiterhin ist widersprüchlich, wieso eine Bebauung (Flächenversiegelung) bis 20 qm möglich ist, nur eben nicht für ein Gebäude zu Wohnzwecken.

 

Diese Freiflächen sind nicht in jedem Grundstück möglich (Gleichheit) und wurden ohne Bezug auf die tatsächliche Grundstücksgröße zu nehmen, anhand einer 4-m-Grenze (Abstandsfläche), festgelegt.

 

Das steht stark im Widerspruch zur Begründung zum Entwurf II, S. 7:

 

„Dabei war wichtig, dass im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung jedem Grundstückseigentümer das gleiche Recht zugesprochen wird“.

 

Erneuerbare Energien:

 

Ebenfalls weiterhin widersprüchlich hierzu sind die Planungsgrundsätze/Planungsziele der Begründung zum Entwurf II in der Fassung vom 25.03.2019, S. 23:

 

„Ermöglichung der Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie durch die Südausrichtung der Haupt- und Nebengebäude, die Integration des für Hölzleshoffeld erstellten „Integrierten Quartierskonzept für energetische Sanierungsmaßnahmen“.

 

Wenn im Gegensatz dazu „Aufgeständerte Anlagen auf Flachdächern (…) unzulässig“ sind.

Flächenintegrierte Solarmodule (Dachneigung Hauptgebäude 5 Grad) haben einen sehr viel schlechteren Wirkungsgrad und somit einen hohen energetischen und finanziellen Verlust.

Auch die Möglichkeit Kollektoren oder andere Materialien zur Wärmeerzeugung an der Fassade anzubringen wird ausgeschlossen.

 

Wie soll für das Hinterhaus das EEWärmeG eingehalten werden?

Durch bessere Anlagentechnik oder Erdsonden deren Nutzungsmöglichkeit zu diesem Zeitpunkt nicht abgeklärt ist?

 

Flächenversiegelung:

 

Die Festsetzungen von WA 2 beschränken die Gebäudehöhe auf ein Geschoss und erhöhen gleichzeitig den Versiegelungsgrad des Grundstücks.

 

IV.9.2 verhindert die „Abgrabungen zur Belichtung von Kellergeschossen“ und somit möglichen Wohnraum bei weniger Flächenversiegelung.

 

Um weitere Stellplatzversiegelung zu umgehen wurden in Anwohnerinformationsveranstaltungen auch Tiefgaragen von planerischer Seite vorgeschlagen. IV.9 schließt diese nun leider aus.

 

Der Versiegelungsgrad muss zunehmen, da insgesamt mehr Wohnraum benötigt wird um weitere Außenbereichsflächen zu schützen.

 

Gestaltung:

 

IV.9.1 Einfriedungen aus reinem Kunststoff, Gabionenelemente sowie Mauerwerk sind unzulässig.

 

Die „vorhandene städtebauliche Struktur“ ist seit den 60er Jahren stark verändert worden. Bestehende Verhältnisse sollten Vorrang haben und nicht der ursprünglich einheitliche „Jägerzaun“. Der im Gegensatz zur halbhohen Natursteinmauer in den Plänen von 1962 nicht eingezeichnet ist!

 

Durch die Einschränkungen des Bebauungsplans entstehen „unwirtschaftliche Ausnutzungen“ und starke Einschränkungen in der Gestaltung, die die Quartiersattraktivität gerade für Jüngere sehr stark herabsetzt.

Individualität, zukunftsorientierte Bauweisen und neue Wohnkonzepte sind nur sehr eingeschränkt möglich.

Der Gebäude- und Energiestandard muss sich erhöhen können, um mehr Wohnqualität zu schaffen.

 

Zu Beginn der Planungsphase habe ich den BBP als sinnvoll erachtet. Vor allem die energetischen Vorschläge empfand ich als zukunftsweisend für das Quartier. Seit eintreten der Veränderungssperre wurde im gesamten Planungsgebiet viel an Grünflächen verändert und Gebäude entgegen der EnEV saniert.

 

Inzwischen lehne ich weitere Planungen ab. Da der BBP mehr zum politischen Instrument, auf Kosten der Anwohner geworden ist.

Wie Herr Schikora in einer Stadtratssitzung saqte: „Wir müssen zeigen (…), dass wir das auch können. (…) das Ding!“

Beschluss:

Zum Schreiben vom 13.12.2016:

Die Einwendungen und Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Der überarbeitete Planungsstand zum Bebauungsplan Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ (Entwurf II vom 25.03.2019) setzt nun im WA 1 eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 sowie eine min. Wandhöhe von 5,6 m und eine max. Wandhöhe von 6,2 m fest. Die max. Firsthöhe ist auf 9,5 m begrenzt. Die Dachneigung umfasst 30 – 40°. Im WA 2 (rückwärtiger Bereich) ist ebenfalls eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,4 zulässig.

Im Bebauungsplan Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ (Entwurf II vom 25.03.2019) wird von der Fläche zur Erhaltung und Nachpflanzung von Bäumen, „Siedlungsgrün“ abgesehen. Die rückwärtig im Grundstück Fl.Nr. 597/60, Gemarkung Oberasbach, festgesetzte Fläche, die von Bebauung freizuhalten ist, markiert den 4-Meter-Freibereich zur benachbarten Grundstücksgrenze (Planzeichen „grüne Zackenlinie“). Das „Siedlungsgrün“ ist somit entfallen. Auf nachstehende Ausführungen zu den von Bebauung freizuhaltenden Bereichen wird hingewiesen.

Im Bebauungsplan Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ (Entwurf II vom 25.03.2019) sind innerhalb der 5-m-Zone lediglich Garagen und Carports ausgeschlossen, 2 Stellplätze sowie eine maximal 6 m breite Zufahrt sind zulässig.

Erforderlichkeit der Planung

Der Stadt Oberasbach ist der Erforderlichkeitsgrundsatz durchaus bekannt. Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplans gemäß § 1 Abs. 3 BauGB ist ausführlichst unter Punkt 2.2 in der Begründung dargelegt. Darin ist auch das der Planung zugrunde gelegte städtebauliche Konzept beschrieben sowie die Erläuterungen für die Festsetzungen und Nutzungsmaße.

Das Maß der baulichen Nutzung wurde im Sinne einer Gleichbehandlung für jedes Grundstück bezogen auf die konkrete Situation (Grundstücksgröße) angemessen festgesetzt. Somit kann hier nicht von „nicht erkennbaren Regeln“ gesprochen werden. Im überarbeiteten Entwurf II vom 25.03.2019 wurde als Ergebnis des Workshops mit den Eigentümern die GRZ mit 0,4 gleich festgesetzt.

Da es sich um die Regelungen in einem bereits vollständig bebauten Gebiet handelt, ist das Wort „Angebotsbebauungsplan“ hier nicht ganz richtig. Der Bebauungsplan dient grundsätzlich der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung im Sinne von Umstrukturierungstendenzen und um eine ortsverträgliche angepasste Nachverdichtung zuzulassen. Vorliegender Bebauungsplan dient rein diesen Zwecken / Zielen und das ob, wann und wie ist aufgrund aktuell vorliegender, das Plangebiet unmaßstäblich überformender Bauanträge definiert worden. Die Erforderlichkeit gem. § 1 Abs. 3 BauGB – ein planerisches Eingreifen zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung – ist genau hier gegeben. Die hier zitierten Gerichtsurteile beziehen sich im Übrigen auf nicht vergleichbare Fallkonstellationen. U.a. wurde hierin ein Zuviel an Festsetzungen und eine fehlende Konzeption aus dem Grund bemängelt, dass für jedes einzelne Grundstück eigene, sich unterscheidende Festsetzungen getroffen wurden. Genau dies ist vorliegend nicht der Fall.

Die Sicherstellung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung durch diesen Bebauungsplan ist ebenfalls ausführlich in der Begründung dargestellt (z.B. Schaffung von Wohnraum für verschiedene Generationen, sparsamer Umgang mit dem Schutzgut Boden, Sicherung von Mindestdurchgrünung auch unter klimatischen Gesichtspunkten…)

Diese Stellungnahme (keine städtebaulichen Missstände, keine Erforderlichkeit des Bebauungsplans) ist nicht richtig. Das Baugebiet liegt größtenteils im § 34er-Bereich und nur in einem sehr geringen Bereich – der hier im Übrigen nicht betroffen ist – im Bereich eines rechtsverbindlichen qualifizierten Bebauungsplans (siehe ausführliche Erläuterungen in der Begründung). Aufgrund von mittlerweile vermehrt auftretenden massiven Verdichtungsansätzen, die im Rahmen einer § 34 BauGB-Beurteilung nicht mehr einzufangen sind und langfristig zu einer städtebaulich nicht gewünschten hochgradig versiegelten Siedlung führen – liegt alleine schon hierdurch ein sehr deutliches Planerfordernis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB vor.

Auch die getroffenen gestalterischen Festsetzungen sind – wie in der Begründung dargelegt – erforderlich, um das städtebauliche Konzept und die Grundideen der Stadt umzusetzen bzw. langfristig zu sichern. Dieses Konzept ist die ursprüngliche Planung der Bayerischen Landessiedlung.

Das dem Bebauungsplan vorgeschaltete integrierte Quartierskonzept ist kein verbindliches Konzept und zeigt der Stadt und den Eigentümern Möglichkeiten für energetische Sanierungsmaßnahmen sowie Fördermöglichkeiten auf. Nachdem dies nicht zwingend ist, kann hier auch kein Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz gesehen werden.

Der vorliegende Bebauungsplan berücksichtigt das bestehende der gesamten Siedlung zugrunde liegende städtebauliche Konzept der Bayerischen Landessiedlung. Bei der Überplanung wurde der Bestand bis in die einzelnen Gebäude hinein detailliert untersucht (siehe Begründung zum Bebauungsplan), um passende Festsetzungen zu treffen.

Der Bestand wird somit mehr als in einem Bebauungsplan üblich berücksichtigt – und das Ziel ist es ja eben, diesen städtebaulichen Bestand zu sichern. Nicht unter diesen städtebaulichen zu sichernden Bestandsschutz fallen aber einzelne Ausreißer bzw. sollen diese eben nicht überall im Plangebiet manifestiert werden. Baulicher Bestandsschutz existiert natürlich weiterhin und wird durch diesen Bebauungsplan auch nicht angetastet.

Bei der Überplanung des vorhandenen Bebauungsplans wurden dessen Inhalte berücksichtigt und grundsätzlich übernommen – somit ist dieser Bebauungsplan auch nicht funktionslos.

Der letzte Stand des Bebauungsplanentwurfs (Entwurf II vom 25.03.2019) sieht großzügige Baugrenzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 597/60, Gemarkung Oberasbach, vor. Im rückwärtigen WA 2 ist eine eingeschossige Bebauung mit einer weiteren Wohneinheit zulässig. Eine Einschränkung der Bebaubarkeit oder Nutzbarkeit der Grundstücke kann hier nicht gesehen werden. Ein darüber hinaus gehendes Baurecht kann hier auch nach derzeitiger § 34 BauGB-Beurteilungsgrundlage nicht vorausgesetzt werden.

Die privaten Interessen der Eigentümer wurden in diesem Bebauungsplanverfahren von der Stadt weit mehr als vorgeschriebenen berücksichtigt (mehrere öffentliche Auslegungen, Diskussion im Rathaus, Workshop über 2 Tage …).

Ein Eingriff in das Eigentumsgrundrecht kann hier nicht gesehen werden. Art. 14 GG bestimmt, dass Eigentum gewährleistet wird. Dies wird durch diese Planung nicht angetastet. Es heißt aber in Art. 14 GG weiterhin, dass es sehr wohl Inhalt und Schranken für das Eigentum durch Gesetze gibt und Eigentum auch verpflichtet. Nichts anderes wird hier vollzogen, denn ein uneingeschränktes Baurecht auf den Grundstücken gibt es auch nach § 34 BauGB nicht. Im Entwurf II des Bebauungsplans vom 25.03.2019 sind großzügige Baugrenzen beinhaltet und die Bebauung in der zweiten Reihe ist zulässig. Stellplätze sind entlang der Straße nicht ausgeschlossen. Der Ausschluss von Garagen und Carports war Ergebnis des Workshops mit den Eigentümern.

Für die Bebauung in zweiter Reihe werden weitere Zufahrten benötigt – man kann nicht das eine zulassen und Voraussetzungen dafür dann ausschließen.

Der B-Plan soll die natürlichen Lebensgrundlagen schützen und entwickeln, den Klimaschutz und die Klimaanpassung fördern (§ 1 Abs. 5 BauGB). Die Umweltprüfung zur Umweltfolgeabschätzung ist Aufgabe des Bebauungsplans. Insbesondere sind die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft und Klima sowie deren Wechselwirkungen zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 und Abs 7 BauGB).

Die Festsetzung „Siedlungsgrün“ ist im Entwurf II des Bebauungsplans entfallen.

Die Errichtung von Solar- und Photovoltaikmodulen auf Flachdächern von Nebengebäuden ist grundsätzlich zulässig. Es soll aber aus gestalterischen Gründen eine Aufständerung und damit die Belegung der einsehbaren 1-geschossigen Gebäude mit zahlreichen Dachaufbauten und ggf. Blendwirkungen auf die Nachbarn verhindert werden. Hier ist die Installierung von z.B. Dünnschicht-Modulen möglich. Diese sind eine Kreuzung aus Dachabdichtung und Solarschicht und werden als Abdichtungsbahn flach auf das Dach aufgetragen. Eine Montage von Photovoltaik auf dem Flachdach mit Aufständerung erfordert oftmals eine Durchdringung der Dachhaut und erhöht somit die Gefahr der Beschädigung der Dachabdichtung bei der Installation. Die einzelnen Sonnenkollektoren müssen außerdem in einem bestimmten Abstand voneinander aufgestellt werden, damit sie sich nicht gegenseitig verschatten. Dadurch kann weniger Fläche ausgenutzt und nur ein bestimmter Winkel installiert werden. Neben den hohen Kosten für die Aufständerung bieten auch hier die flachen Module den Vorteil, dass diese den ganzen Tag und das ganze Jahr über Energie aufnehmen können, was den fehlenden Neigungswinkel wieder wett macht.

Auf den Haupthäusern in zweiter Reihe ist eine Dachbegrünung vorgeschrieben, die wiederum den Versiegelungsgrad durch die zweite Reihe minimieren soll und dem Kleinklima im Quartier zugutekommt. An diesen Gebäuden können die Solar- und Photovoltaikelemente z.B. an den Fassaden oder an Nebengebäuden angebracht werden.

Es wurden keine Festsetzungen getroffen, die nicht über § 9 Abs. 1 BauGB i. V. m. den entsprechenden Verordnungen (BauNVO, PlanZV) und / oder Art. 81 BayBO geregelt werden dürfen.

Die Grundlage für die Festsetzung über Aufschüttungen und Abgrabungen ist im § 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB.

Mehrgenerationenwohnen und altersgerechtes Wohnen sind durch An- und Umbauten der Bestandsgebäude möglich. Diese Wohnformen können jedoch, mangels Rechtsgrundlage nicht festgesetzt werden.

Im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans ist die Bebauung in zweiter Reihe mit einem eingeschossigen Wohnhaus zulässig.

Immissionsschutz: Die Firma Hegutechnik GmbH & Co KG befindet sich nördlich der Bahnlinie Nürnberg-Schnelldorf am Eibacher Weg. Deren Emissionen sind durch die Entfernung zum Baugrundstück und durch den überlagernden Bahnlärm nicht prüfungsrelevant.

Aus den oben dargelegten Gründen wird festgesetzt:

-      Solaranlagen dürfen weiterhin nicht aufgeständert werden

-      im Entwurf II sind großzügige Baugrenzen sowie eine Bebauung in zweiter Reihe zugelassen,

-      die Festsetzung „Siedlungsgrün“ ist im Entwurf II entfallen,

-      Garagen und Carports bleiben in der Vorgartenzone ausgeschlossen, Stellplätze weiterhin zulässig.

Zum Schreiben vom 24.05.2019:

Die Einwendungen und Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Bestehende Verhältnisse sind durch den Bestandsschutz berücksichtigt; dieser wird durch vorliegende Planung nicht angetastet.

WA 1/2 und GRZ / GFZ:

Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßen-begrenzungslinie liegt. Demnach bezieht sich die Fläche für die Ermittlung der GRZ/GFZ auf das gesamte Grundstück. Nur bei Teilung des Grundstückes bezieht sich die GRZ-Berechnung auf das jeweilige Grundstück. Hier gelten dann für beide Grundstücke eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,4 bzw. 0,8. Die Teilfläche, welche als Fläche die von Bebauung freizuhalten (Baumfallzone) festgesetzt ist, gilt bei der Ermittlung der GRZ /GFZ ebenfalls als Bezugsfläche.

Reihenhäuser sind weiterhin nicht zulässig, da dies die Siedlungsstruktur im Plangebiet überformen würde.

Die Festsetzung „Siedlungsgrün“ ist entfallen. Die „Freibereiche zur Grundstücksgrenze“ sollen Grünflächen bleiben. Daher sind auch nur Nebenanlagen / Nebengebäude zur gärtnerischen Nutzung und für die Kleintierhaltung mit einer Gesamtnutzfläche von 20 m² zulässig. Es wird eine Mindestbepflanzung der Grundstücke mit Bäumen festgesetzt – wobei vorhandener Baumbestand angerechnet werden kann. Im Ergebnis soll pro angefangene 400 m² Grundstücksfläche ein Baum vorhanden sein. Der Charakter des Quartiers – einer Siedlung im Grünen – soll erhalten werden.

Strukturreiche Gärten mit umfangreichen Baum- und Gehölzbeständen, Blühwiesen und Staudenflächen stellen bedeutsame Lebensräume für die heimische Flora und Fauna dar und sind wichtige Trittsteinbiotope für die Vernetzung. Die Biodiversität dieser Refugien ist oft höher als in der ausgeräumten Agrarflur. Wiesen- und Gehölzflächenflächen produzieren Kalt- und Frischluft die dem Wohngebiet zu Gute kommen. Grünflächen reduzieren die thermische Belastung in den Quartieren. In Zeiten des Klimawandels ist eine Durchgrünung unerlässlich.

Erneuerbare Energien:

Kollektoren oder andere Materialien zur Wärmeerzeugung an der Fassade anzubringen ist nicht Bestandteil der Festsetzungen zum Bebauungsplan und damit zulässig.

Flächenversiegelung:

Die Bebauung in zweiter Reihe ist in dieser Siedlung nur sehr begrenzt möglich, da die Grundstückstiefen es nicht überall großzügig zulassen. Es soll aber jedem diese Möglichkeit für ein altersgerechtes ebenerdiges Wohnen gegeben werden. Mehrgeschossige zusätzliche Wohngebäude auf den Grundstücken würden die Belichtung der vorhandenen Wohngebäude stark einschränken, wodurch eine Sicherung gesunder Wohnverhältnisse gefährdet wären. Auch soll hier lediglich eine weiter Wohneinheit geschaffen werden, um den hinzukommenden Versiegelungsgrad durch notwendige Stellplätze zu minimieren und die Anzahl an Kfz-Verkehr im Plangebiet nicht allzu stark zu erhöhen.

Zu IV.9.2

Um in einem Kellergeschoss Wohnraum zu generieren bedarf es der Sicherstellung ausreichender Belichtung und Belüftung (=gesunde Wohnverhältnisse). Dazu wären großflächige Geländeveränderungen notwendig, mit nicht mehr steuerbaren Auswirkungen auf die noch vorzufindende einheitliche Struktur des (weitestgehend ebenen) Geländes. Darüber hinaus würden Wandhöhen entstehen, die sich in das Ortsbild nicht mehr einfügen. Das Kellergeschoss wird somit schnell ein weiteres Vollgeschoss, was städtebaulich nicht gewollt ist. Hierzu auch (VG München, Urteil v. 18.04.2016 – M 8 K 14.2632): „Wohnverhältnisse im Keller sind hinsichtlich der Belichtung, der Besonnung und insbesondere hinsichtlich der Teilhabe am sozialen Leben unzureichend. Der einzige Ausblick aller Aufenthaltsräume der geplanten Wohnung auf die abgeböschte Abgrabung entspreche nicht den anerkannten Regeln der Baukunst, die von einem notwendigen Fenster eines Aufenthaltsraumes eine Teilnahme am sozialen Leben erwarten ließen…“ Abgrabungen zur Belichtung von Kellergeschossen sind deshalb nicht zulässig. In Teilen des Plangebiets sind bereits Kellergeschosse eingegraben bzw. frei gelegt wurden und unmittelbar aneinandergrenzende Gebäude weisen dadurch teils erhebliche Höhenunterschiede in ihren Eingangsbereichen auf. Das soll künftig aus o.a. Gründen vermieden und Geländeanpassungen nur in einem (zur öffentlichen Verkehrsfläche hin) notwendigen und geringen Umfang zulässig sein.

Gestaltung:

Zu IV.9.1

Aus gestalterischen / ortsbildprägenden und ökologischen Gründen werden hier Einfriedungen aus Kunststoff nicht zugelassen. Unter Nachhaltigkeitsaspekten ist ein Kunststoffzaun auch nicht günstiger als ein Holzzaun. Die Errichtung eines Jägerzauns wird hier nicht gefordert. Mauern und Gabionen sind insbesondere aufgrund ihrer Undurchlässigkeit für Kleintiere unzulässig.

In den Beteiligungsverfahren der Eigentümer wurden von einigen jüngeren, z.T. neu zugezogenen Bewohnern der Siedlung die Regelungen gelobt, da sie eine nachhaltige und durchgrünte Siedlung sicherstellen – Gründe, warum sie dort hingezogen sind.

Diese Planung lässt sowohl neue Wohnkonzepte als auch aktuelle Gebäude- und Energiestandards zu. Wenn mit Individualität und zukunftsorientierter Bauweise gemeint ist, dass jeder bauen kann wie er möchte, dann ist dies in der Tat städtebaulich nicht erwünscht und auch bereits nach geltendem Recht (§ 34 BauGB) nicht möglich.

Die Veränderungssperre war auf das Ziel gerichtet, eine weitere städtebauliche Fehlentwicklung hinsichtlich genehmigungspflichtiger Baumaßnahmen zu verhindern. Verfahrensfreie Baumaßnahmen waren von der Veränderungssperre nicht erfasst.