Sachverhalt:

 

Schreiben vom 01.12.2016

 

Ich zeige unter Bezugnahme auf unser Schreiben vom 18.1.2016 an, dass wir weiterhin die Eigentümerin des Grundstücks Fl.Nr. 597/64, Gemarkung Oberasbach, vertreten. Unsere Mandantin ist Eigentümerin des Anwesens Fichtenweg 17, 90522 Oberasbach, und somit erneut vom Bebauungsplan Nr. 14/1 "Hölzleshoffeld" betroffen. Dem Bebauungsplan ist zu entnehmen, dass hier möglicherweise eine Beschränkung unserer Mandantin vorhanden ist. Ihre Tochter, hatte bereits vorgesprochen bei der Gemeinde und angefragt, was denn nun wäre, wenn man eine Erweiterung des Anwesens in südlicher Richtung vornehmen möchte in Form eines Wintergartens, welcher sich zwar nicht auf die gesamte Breite des Anwesens, jedoch auf die gesamte Höhe des Anwesens (bis zur Dachkante) ziehen würde. Alternativ wurde angefragt, was geschehe, wenn eine Erweiterung auf der kompletten Südseite des Baukörpers erfolge. Für beide Fälle wurde unserer Mandantschaft jedenfalls mündlich mitgeteilt, sei es so, dass eine Erweiterung nicht möglich sei Zum einen sei es ja so, dass gem. IV.3.3 nur eine seitliche Erweiterung des Hauptgebäudes möglich sei. Hierunter sei nur die Giebelseite zu verstehen. Auf der Dachneigungsseite sei überhaupt keine Erweiterung des Baus möglich.

 

Wir bitten dies zu überprüfen und uns mitzuteilen, ob diese Auffassung überhaupt so dem Plan zu entnehmen ist bzw. konkret geplant ist.

Wir bitten ferner um Mitteilung, ob der Plan auch meint, die seitliche Erweiterung des Hauptgebäudes durch Anbau eines Wintergartens oder 2 Geschosse.

 

Sodann verstehen wir nicht, weshalb die sogen. Baulinie so weit, wie hier auf dem Plan ersichtlich, ins Grundstück von der Straße weg hineingezogen wird. Das Anwesen unserer Mandantschaft befindet sich eigentlich im Platanenweg, wo Richtung Birkenstraße einige andere Anwesen bereits stehen mit Garagen, welche direkt an der Grundstücksgrenze stehen. Hier ist die Vorlinie auch entsprechend an der Grundstücksgrenze eingezeichnet. Beim Grundstück unserer Mandantschaft jedoch, obwohl hier auch auf fast gleicher Linie eine Garage wie weiter nördlich sich befindet, wurde die Baulinie hinter der Bestandsgarage eingezeichnet, weshalb hier eine Ungleichbehandlung vorliegt, welche wir derzeit nicht für gerechtfertigt ansehen können.

 

Als nächsten Punkt müssen wir festhalten, dass es etwas seltsam anmutet, dass im Bebauungsplan unter 13.2. festgehalten ist, dass für abgegangene Bäume ein Baum als Hochstamm mit Mindeststammumfang 12 -14 cm zu pflanzen ist. Dies ist absolut unverständlich; auch aus biologischer und ökologischer Sicht ist es doch viel sinnvoller, bei Abgang das gleiche Gehölz wieder zu ersetzen, anstatt ein bestimmtes Gehölz, insbesondere Hochstamm, was nur dazu führt, dass der Grundstückseigentümer Verschattung erleiden wird, Mehrarbeit durch Laubbefall und ein Sichtschutz ebenfalls nicht mehr vorhanden ist, beispielsweise wenn zuvor Spalierobst, Halbstämme und ähnliches gepflanzt war. Es bestehen hier überhaupt keine nachvollziehbaren Gründe, den Grundstückseigentümer bei der Ersatzbepflanzung derart einzuschränken.

 

In IV.9.2. ist festgehalten, dass Einfriedungen aus Kunststoff, Gabionenelementen und Sichtblenden unzulässig sein sollen. Dies ist hier nicht verständlich. Inzwischen bietet der Markt eine große Auswahl an Sichtblenden und Kunststoffelementen an, welche insbesondere wesentlich pflegeleichter sind als Holzbauelemente. Holzelemente müssten zu deren Aufrechterhaltung jährlich mindestens einmal mit - umweltfeindlichem - Anstrich versehen werden, wobei insbesondere angrenzende Pflanzen hier in Mitleidenschaft gezogen würden. Zudem werden Nachbarstreitigkeiten provoziert, da der Holzanstrich auf der Nachbarseite der Einfriedung erfahrungsgemäß hier zu Unfrieden führen kann, sowohl was Gestaltung, Zeitpunkt als auch Betretungsrecht usw. anbelangt. Sehr viel einfacher und ökologisch und nachbarschaftsrechtlich sinnvoller ist durchaus ist manchen Fällen eine Kunststoff-Einfriedung oder eine Sichtblende aus künstlichem Material. Eine höhenmäßige Beschränkung würde unsere Mandantin ja noch verstehen, so wie es in vielen anderen Gemeinden in Bebauungsplänen eingearbeitet ist. nicht jedoch eine komplette Einschränkung, so wie sie vorgesehen ist. Insoweit wäre sowieso in den nächsten Jahren kein einheitliches Bild hier durch diese Regelung herzustellen, befindet sich doch bereits ein entsprechender Bestand in der Nachbarschaft.

 

Wir bitten um Beantwortung der obigen Punkte, ggf. um weitere Beachtung im Rahmen der künftigen Planung und Fortführung des Bebauungsplanes.

 

Abschließend erlauben wir uns noch eine Frage: unsere Mandantschaft ist bei Betrachtung des Höhenplanes aufgefallen, dass durch ihr Grundstück eine Grundstücksgrenze gezeichnet wurde. welche offensichtlich dort nicht besteht / hingehört (Flur-Nr. 597/64). Was hat es hiermit auf sich?

 

Schreiben vom 27.05.2019:

 

Ich zeige unter Vollmachtsvorlage an, dass wir xxxxxxxxx, Fichtenweg 17, 90522 Oberasbach sowie xxxxx, Fichtenweg 17 A, 90522 Oberasbach anwaltlich vertreten.

Unsere Mandantinnen sind beide als Eigentümer von Nachbarsgrundstücken negativ beeinträchtigt durch die geplante Festlegung von Bebauungsgrenzen im Rahmen des neu gefassten / überarbeiteten Bebauungsplanes „Hölzleshoffeld".

Wir erheben daher folgende Einwände, welche wir unbedingt bitten, zu berücksichtigen und noch rechtzeitig vor der Beschlussfassung zur Meidung von Rechtsmitteln gegen den Bebauungsplan einzuarbeiten:

 

Die (rote) Linie beschreibt die Bebauungsgrenze der Garagen. Diese verläuft noch hinter der Garage, welche sich auf dem süd-westlichen Teil des Grund­stückes unserer Mandantin XXXXX (Flur-Nr.: 597/64) befindet.

Ferner läuft die rote Linie direkt durch die beiden Garagen unserer Mandantin XXXXXXXXX, Flur-Nr.  597/75, welche sich direkt neben dem Anwesen 17 A befinden.

 

1.  Für den Fall des notwendigen Wiederaufbaus der Garagen entstünden hier massive Probleme, bei unserer Mandantin XXXXXXXXXX wäre ein Wiederaufbau aufgrund der baulichen Situation schon gar nicht möglich. Letztlich ist dies auch irrelevant, denn es ist der Gleichbehandlungsgrundsatz anzuwenden. Es ist nicht ersichtlich, weshalb ausgerechnet die Grundstücke xxxx /xxxxx anders behandelt werden sollen, als die Nachbargrundstücke 599/30, 599/33, 599/35, 599/36, wo im Bereich der Garagen eine „Aussparung" erfolgte bei den Bestands-Garagen. (Aus dem Grundstück 599/35 beispielsweise steht heute nur ein Carport und dennoch könnte hier aufgrund der vorhandenen Grenze eine Garage gestellt werden, während unsere Mandantin künftig eine neue Garage eben zurückgesetzt im Grundstück errichten müsste).

2.  Unsere Mandantschaft ist nicht damit einverstanden, dass die Zufahrtbreiten auf 6 Meter beschränkt werden, soweit der Bebauungsplan insoweit überhaupt dahingehend zu verstehen ist, dass pro Grundstück nur eine Gesamtzufahrtsbreite von 6 Metern zulässig wäre, denn ich meine, dass insoweit durchaus die Interpretation des Textes möglich ist, dass jede Zufahrt maximal 6 Meter breit sein darf. Unsere Mandantin Bauer legt insbesondere Wert darauf, dass die zweite auf dem Grundstück befindliche Garage in Zukunft befahren werden kann von der Straße aus, was bei der ersten Auslegung nicht möglich wäre, da bereits eine Zufahrt mit 4 Meter Breite vorhanden ist.

3.  Kein Einverständnis besteht mit IV. 3.2. (Abstandsflächenvergrößerung), dies schränkt die Bebaubarkeit der Grundstücke ein.

4.  Zu IV. 8.3.: Unsere Mandantin xxxxxx bleibt hier dabei: Einfriedung aus reinem Kunststoff nicht zu erlau­ben ist stark benachteiligend und nicht ersichtlich. Es gibt viele Kunststoffprodukte heutzuta­ge, welche optisch sehr gut sind und von wesentlich höherer Haltbarkeit und wesentlich pfle­geleichter sind, als Naturprodukte.

5.  Zu IV.6: Es fehlt hier eine Regelung für Wintergärten! Nach der derzeitigen Regelung wäre es wohl so, dass ein Wintergarten als Anbau zu kategorisieren wäre. Dann müsste ein Flach-Wintergarten-Dach begrünt werden, das kann es nicht sein. Das Wort „begrüntes" steht aller­dings bei eingeschossigen Anbauten in Klammer, die Bedeutung ist jedoch hier nicht klargestellt.

6.  Abschließend noch zu IV. 6.8: Der Schnittpunkt zwischen Dachgaubendach und dem Hauptdach ist mit einem Meter unter dem First des Hauptgebäudes zu groß, dies ist erinnerlich auch so im Workshop 2/2 im Oktober 2017 besprochen worden, nämlich Änderung des Wertes 1,0 m auf 0,5 m.

Beschluss:

Schreiben vom 01.12.2016

Die Einwendungen und Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ sind auf dem Grundstück Fl.Nr. 597/64, Gemarkung Oberasbach, großzügige Baugrenzen vorgesehen, sodass hier Erweiterungen des Hauptgebäudes sowie Anbauten nach Süden im Rahmen der jetzigen Ausdehnung vornehmen kann. Deshalb ist auch hier ein Mindestabstand zur Straße einzuhalten, der durch die Baugrenze bestimmt ist.

Eine Beschränkung von Erweiterungen oder Anbauten auf die Giebelseite besteht im Entwurf II des Bebauungsplans nicht. Es ist jedoch zu beachten, dass Anbauten untergeordnet bleiben müssen und komplette seitliche Erweiterungen über die gesamte Hausbreite erfolgen müssen, bei gleicher Höhe wie das Hauptgebäude muss auch das Dach mitgezogen werden.

Im Entwurf des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ sind keine Baulinien zeichnerisch festgesetzt. Die blaue, hier relevante Baugrenze gilt für die Hauptbaukörper und ist nicht weiter vom Straßenraum weg als bei den anderen Grundstücken. Bei der roten Linie handelt es sich um die Umgrenzung von Flächen für Garagen, Carports und Nebenanlagen. Diese sind lediglich bei den Doppelhäusern im Norden (= nicht Bestandteile der ehemaligen Siedlungshäuser) bis an die Straße herangezogen. Hierbei handelt es sich um gänzlich andere Voraussetzungen, wonach eine Ungleichbehandlung nicht gesehen wird.

Es wird eine Mindestbepflanzung der Grundstücke mit Bäumen festgesetzt – wobei vorhandener Baumbestand angerechnet werden kann. Im Ergebnis soll pro angefangene 400 m² Grundstücksfläche ein Baum vorhanden sein. Aus Gründen des Artenschutzes werden heimische Gehölze und aus Gründen des Landschaftsbildes, Mindestpflanzqualitäten für die Nachpflanzung und Neupflanzung von Bäumen festgesetzt (Textliche Festsetzungen Nrn. IV.12.2 und IV.12.6). Die Festsetzung zur Verpflichtung einer Nachpflanzung bei Abgang bestehender Bäume ist zum Entwurf II entfallen (Textliche Festsetzung Nr. IV.12.2).

Aus gestalterischen / ortsbildprägenden und ökologischen Gründen werden hier Einfriedungen aus Kunststoff nicht zugelassen. Für die Pflege von Holzelementen gibt es genügend nicht umweltfeindliche Anstriche, da diese auch gar nicht mehr zulässig sind.

Eine Provokation von Nachbarkonflikten wird durch eine Gestaltungsregelung im Bebauungsplan eher vermieden.

Grundstücksgrenzen können im Bebauungsplan nicht festgesetzt werden – hier sind lediglich die bestehenden Grenzen hinweislich übernommen. Eine Verbindlichkeit ist aus der Darstellung somit nicht gegeben. Sollte es hier zur Realität Abweichungen geben, bitten wir nochmal um genauen Hinweis.

Zum Schreiben vom 27.05.2019:

Die Einwendungen und Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

1.    Für diese Fälle (Wiederaufbaus der Garagen) ist eine befristete Festsetzung mit einer Erweiterung des rechtlichen Bestandsschutzes im Bebauungsplan getroffen (Pkt. IV.5), der auch für diese Garage gilt.

Bei den genannten Nachbargrundstücken handelt es sich um die Doppelhäuser im Norden (= nicht Bestandteile der ehemaligen Siedlungshäuser der BLS), die eine gänzlich andere Erschließungssituation aufweisen. Es handelt sich um gänzlich andere Voraussetzungen, wonach eine Ungleichbehandlung nicht erfolgt. Darüber hinaus gehört es zur Gleichbehandlung, dass für unterschiedliche örtliche Grundstückssituationen auch unterschiedliche / passende Lösungen gefunden werden.

2.    Die Zufahrtsbreiten werden – pro Grundstück – auf maximal 6 m begrenzt zzgl. 2 direkt von der Straße anfahrbaren Stellplätzen. Mehr ist für die Erschließung weder erforderlich noch im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gewünscht. Es soll verhindert werden, dass ein Großteil der Vorgärten durch die zulässige Nachverdichtung versiegelt wird. Hier ist entweder eine gemeinsame Zufahrt von 6,0 m Breite möglich oder die Grundstücke sind klar zu trennen / teilen und an die Straße anzuschließen. Damit wird dann aber die Bebauung des Vorderliegers eingeschränkt.

3.    Diese mindestens 4 m Abstandsflächen ergeben sich aus dem Siedlungsbestand und dienen der Sicherung einer ausreichenden Zufahrtsbreite auf die hinteren Grundstücksflächen. Nachdem dies ja hier o.a. explizit gewünscht wird, kann der Einwand nicht verstanden werden. Auf den Grundstücken verbleiben ausreichend Bebauungsmöglichkeiten.

4.    Im ursprünglichen Siedlungsgebiet waren nur Holz-Jägerzäune vorhanden. Eine Benachteiligung kann hier nicht gesehen werden. Kunststoffzäune auszuschließen ist heutzutage in vielen Bebauungsplänen aus ökologischen / Nachhaltigkeits-Gründen Standard. Bei Kunststoffprodukten handelt es sich immer – auch optisch - um Kunst-Produkte. Im Sinne der bei Bauleitplanungen einzuhaltenden Planungsziele – u.a. Nachhaltigkeit (§ 1 Abs. 5 BauGB) sollen diese künftig ausgeschlossen werden.

5.    In den textlichen Festsetzungen und in der Begründung wird redaktionell ergänzt, dass Wintergärten auch mit einem Glasdach zulässig sind.

6.    Bei der vorherrschenden flachen Dachneigung (< 35°) ist die Errichtung von Dachgauben schwierig, weswegen die gewünschten Wohnraumerweiterungen bislang in Form von größeren Erweiterungen / Aufrissen der Dächer durchgeführt wurden. Im Bebauungsplan soll auf diese Wünsche eingegangen werden, jedoch ohne das gesamte Siedlungsgebiet nachhaltig zu überformen und negativ zu beeinträchtigen. Es werden Festsetzungen getroffen, die bei den flacheren Dächern eine komplette Anhebung des Daches in Form der Ausbildung eines Kniestockes ermöglichen sowie alternativ die Errichtung einer steileren Dachneigung (bis 40°) erlauben. Im Falle des steileren Daches sind Dachgauben leichter aufzusetzen. Weiterhin wird die Form, Gesamtgröße und -ausdehnung der Dachaufbauten größer als gesetzlich definierte Dachgauben zugelassen. Das Maß zwischen Dachfirst und Gaubendach von 1,0 m wurde nun in seiner Lage definiert (entlang der Dachneigung gemessen – nicht senkrecht), so dass höhere Dachschnittpunkte möglich sind. Somit wird ein ausreichendes lichtes Maß (Raumhöhe) im Bereich der Gauben gewährleistet. Die Wandhöhe der Gauben ist von 1,30 m auf 1,50 m erhöht worden. Eine ausreichende Belichtung ist durch diese Vorgaben gewährleistet.

Das mehrheitliche Ergebnis aus allen Arbeitsgruppen zu dem Thema in den zwei Tagen des Workshops sind in den Entwurf II des Bebauungsplans vom 25.03.2019 eingeflossen. Die Dokumentation über den Workshop wurde durch die externe städtebauliche Beraterin Frau Dietrich in Zusammenarbeit mit dem neutralen Moderator Herrn Dr. Rohrbach erstellt. In ihr sind die Ergebnisse von teilweise sehr gegensätzlichen / kontroversen Diskussionen zusammengefasst. Dass dies nicht den Erwartungen einiger Teilnehmer entspricht, liegt in der Natur der Sache von Abstimmungen mit teils sehr knappen Ergebnissen.