Sachverhalt:

 

Schreiben vom 12.01.2016:

 

Einspruch: Bebauungsplan Nr. 14/ 1 „Hölzleshoffeld“-Vorentwurf- Grundstück Nr. 597/29.

Hiermit möchten Wir Ihnen mitteilen, dass wir mit der Planung ihres vorläufigen Bebauungsplanes nicht einverstanden sind und deshalb Einspruch einlegen. Wir möchten, dass sichergestellt ist, dass eine Bebauung in zweiter Reihe möglich ist, da dies bereits an einigen Stellen im Baugebiet schon geschehen ist.

Wir haben zwei Söhne und schon vor einigen Jahren im Testament festgelegt, dass eine Aufteilung des relativ großen Grundstücks in zwei Bauplätze möglich ist. Gemäß Ihrem Entwurf wird nun das hintere Grundstück als Hausgarten ausgewiesen und könnte somit nicht mehr bebaut werden.

 

 

Schreiben vom 30.11.2016:

 

Hiermit erheben wir Grundstückseigentümer/ Flurnummer 597/29. gegen den Bebauungsplan 14/1 Hölzleshoffeld Einspruch.

 

1.  Einspruch: Gegen die Festlegung der Bebauung

 

2.  Einspruch: Gegen Festschreibung von Siedlungsgrün und Bepflanzung

 

Begründung zum Einspruch Bebauungsplan Hölzleshoffeld Fl.Nr. 597/29:

 

Zu Punkt 1

1.    Laut diesem Entwurf wird uns das Bauen in zweiter Reihe untersagt, obwohl nach dem Bayrischen Baugesetz genügend Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken vorhanden sind. Es sind auch bereits schon sieben Häuser in zweiter Reihe im Siedlungsgebiet entstanden.
Dieses Recht wollen Sie uns verweigern.

 

Wir möchten nochmals darauf hinweisen, dass bei den eingezeichneten Baufenstern fünf Häuser alleine auf der Südseite des Fichtenwegs bis zu einer Länge von ca. 43 m entstehen könnten und auch noch unterschiedliche Dachneigungen haben dürften. Diese Häuser stehen aber nur 3,60 m bis 4 m vom Straßenrand entfernt und verunstalten unser Siedlungsbild.

Es wird immer von Ihnen betont, das Siedlungsbild zu erhalten. Durch diese massive Bauweise würde der Charakter der Siedlung gänzlich verloren gehen.

Deshalb ist mein Vorschlag Bebauung auch in zweiter Reihe zuzulassen, damit würde sich das Straßenbild entzerren. So könnten unsere Kinder, oder wir Senioren uns dann ein alter- und behindertengerechtes Haus erstellen, wie es bereits im Fichtenweg 22 a geschehen ist. Das Haus, das wir bauen würden, wäre automatisch nach den neuesten energetischen Maßnahmen errichtet, was sich an unserem Haus trotz hoher Kosten kaum realisieren lässt.

2.    Die Baulinie im hinteren Gartenbereich sollte auf drei Meter begrenzt sein, um normale Grenzabstände zuzulassen.

 

3.    Die Nutzungsschablone müsste so geändert werden, dass in zweiter Reihe eine eingeschossige Bauweise mit einer Grundfläche bis 160 qm zugelassen werden kann. Auch Baufenster und GRZ müssten angepasst werden. Die Dachneigung bei Doppelhäusern sollte gleich sein, um Ungleichheiten zu vermeiden.

Der angestrebte Grenzabstand zum Nachbarn von vier Metern, soll als Zufahrt zu Garagen, Nebengebäuden, für schwere Fahrzeuge, sowie Rettungsfahrzeuge dienen. Hier ist anzumerken, dass dieser ebenfalls versiegelt werden muss und somit auch die Erschließung für die Bebauung in 2. Reihe aufnehmen sollte.

 

4.    Stellplätze im sechs Meter breiten Pflasterbereich sollten direkt an der Straße zugelassen werden, um unnötige Versiegelung zu vermeiden.

 

Zu Punkt 2: Siedlungsgrün

Dieses Siedlungsgrün ist nur ein versteckter Grenzabstand, um zu verhindern, dass in zweiter Reihe gebaut werden kann. Da ja drei Meter Grenzabstand für eingeschossige Bauweise zulässig ist. Hölzleshoffeld ist auf drei Seiten fast komplett mit Wald und nach Süden durch die offene Flur begrenzt. Jeder Anwohner kann sich in drei Minuten zu Fuß in der freien Natur bewegen.

 

Darum brauchen wir kein Siedlungsgrün!

 

53 Jahre haben wir unseren Garten so angelegt und bearbeitet wie wir es für richtig hielten. Nun soll uns dieses Recht im eigenen Grundstück genommen werden. Mit Vorschriften kann man eine gute Gartenpflege nicht erzwingen. Im Gegenteil, man muss Freude an seinem Garten haben, sonst wird er zur Plage.

Auch können Busch- und Halbstammbäume nicht eins zu eins mit Hochstammbäume ersetzt werden.

Hölzleshoffeld ist nach ihren Aussagen schützenswert, was haben wir also in den 53 Jahren falsch gemacht, dass sie uns praktisch mit einem acht Meter breiten Siedlungsgrün zwangsenteignen wollen?

Dieser Bebauungsplan ist eine gewaltige Wertminderung unseres Besitzes.

 

Wie würden die Damen und Herren Stadträte entscheiden, wenn es um ihr Eigentum ginge?

 

Können die Damen und Herren Stadträte, als Interessenvertreter der Bürger, diesem Bebauungsplan Hölzleshoffeld mit guten Gewissen zustimmen?

 

Schreiben vom 26.05.2019:

Zum Bebauungsplan möchten wir noch folgenden Einspruch vorbringen.

 

IV.6.3 Dachbauten:

 

Bei Flachdächern im Bereich W2 müssen Solar und Heizungsergänzungselemente zugelassen werden, um energetische Ziele zu erreichen. Es ist ja keine Dachschräge vorhanden.

 

IV.6.7:

Alle Landessiedlungshäuser haben eine Dachneigung von 30 Grad. Warum dürfen dann Dachgauben erst am 35 Grad Dachneigung errichtet werden. Ist das Absicht, auf den Landessiedlungshäusern (fast die gesamte Siedlung) keine Dachgauben zuzulassen? Im Workshop wurde erarbeitet, dass Dachgauben sehr erwünscht sind um Wohnraum zu schaffen. Es sind bereits auf 16 Häusern Dachgauben errichtet worden. Selbst in der Veränderungssperre wurden Dachgauben bei 30 Grad Dachneigung genehmigt.

 

IV.6.8:

Auch der Abstand zum Dachaustritt wurde besprochen. Dieser müsste auf eine Ziegellänge von ca. 34 cm festgelegt werden, um einigermaßen eine angemessene Raumhöhe zu erreichen.

 

Wir hoffen, dass unsere Einwendungen von Ihnen und dem Stadtrat in vollem Umfang berücksichtigt werden.

Beschluss:

Die Einwendungen und Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Zum Schreiben vom 12.01.2016:

Im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans wird durch großzügige Baugrenzen auch das Bauen in zweiter Reihe (WA 2) ermöglicht. Hier können eingeschossige Hauptgebäude mit Flachdach entstehen.

Von einer Aufteilung des Grundstücks in zwei Bauplätze und der Genehmigung eines weiteren Wohngebäudes in zweiter Reihe nach § 34 BauGB (ohne Bebauungsplan) auszugehen, ist rechtlich bedenklich, da es dieses Baurecht nicht per se gibt.

Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans wird das Bauen in zweiter Reihe grundsätzlich ermöglicht. Die Planung trifft dabei in der Regel allgemeine Festsetzungen gemäß den baurechtlichen Vorgaben und berücksichtigt i.d.R. damit keine individuellen Vorstellungen / Regelungen zur Entwicklung des jeweiligen Baugrundstücks.

Zum Schreiben vom 30.11.2016:

Die Einwendungen und Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Zu 1. Diese Einwendung ist zu unbestimmt um sie in eine Abwägung einzustellen.

Zu 2. Die Festsetzung „Siedlungsgrün“ ist im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans entfallen.

Zu Punkt 1

1.    Im Entwurf II des Bebauungsplans vom 25.03.2019 wird Bauen in der zweiten Reihe erlaubt. Aus bislang genehmigten Vorhaben kann kein Recht auf Allgemeingültigkeit abgeleitet werden. Das Bauen in zweiter Reihe ohne Bebauungsplan ist nicht per se zulässig. Im Entwurf II des Bebauungsplans ist die maximale Länge der Baukörper begrenzt und die zulässige Hausform auf Einzel- und Doppelhäuser beschränkt. Die zulässigen Dachneigungen von 30-40 Grad sind bereits im Gebiet vorhanden und liegen in einer Spanne, die nicht zu einer Verunstaltung des Siedlungsbildes führt.

Im Entwurf II des Bebauungsplans vom 25.03.2019 ist im WA 2 (= zweite Reihe) eine eingeschossige Bebauung mit Hauptgebäuden möglich, so dass hier grundsätzlich Wohnraum für Kinder oder Senioren geschaffen werden kann.

2.    Die Grenzabstände werden nach allen Seiten bei 4 m belassen, um – gerade bei einer Nachverdichtung durch eine zweite Reihe – ausreichend Mindestabstand zum Nachbarn gewährleisten zu können.

3.    Im Entwurf II des Bebauungsplans vom 25.03.2019 ist ein eingeschossiges Wohnhaus in zweiter Reihe – bis 120 m² Grundfläche – zulässig. Baufenster und Grundflächenzahl (GRZ) sind entsprechend angepasst. Wenn jemand seine Doppelhaushälfte nach oben erweitern möchte durch eine steilere Dachneigung (bis 40 Grad), dann sollte er dazu die Möglichkeit haben. Ungleichheiten werden dadurch nicht hervorgerufen.

Sämtliche Stellplätze, Zufahrten oder Zugangsflächen auf den privaten Grundstücken sind in Belag und Untergrund wasserdurchlässig zu gestalten (Festsetzung Nr. IV.4.5) um den Versiegelungsgrad im Baugebiet zu mindern. Dies schließt eine Befahrbarkeit mit z.B. Rettungsfahrzeugen nicht aus und es gibt auch dementsprechende Beläge, die barrierefrei genutzt werden können.

4.    Die textliche Festsetzung IV 4.4. im Entwurf II des Bebauungsplans ermöglicht, dass in der 5-m-Zone zwei Stellplätze plus eine 6 m breite Zufahrt möglich sind

Zu Punkt 2: Siedlungsgrün

Die Festsetzung „Siedlungsgrün“ ist zum Entwurf II entfallen.

Zum Schreiben vom 26.05.2019:

Die Einwendungen und Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

IV.6.3 Dachaufbauten:

Die Errichtung von Solar- und Photovoltaikmodulen auf Flachdächern von Nebengebäuden ist grundsätzlich zulässig. Es soll aber aus gestalterischen Gründen eine Aufständerung und damit die Belegung der einsehbaren 1-geschossigen Gebäude mit zahlreichen Dachaufbauten und ggf. Blendwirkungen auf die Nachbarn verhindert werden. Hier ist die Installierung von z.B. Dünnschicht-Modulen möglich. Diese sind eine Kreuzung aus Dachabdichtung und Solarschicht und werden als Abdichtungsbahn flach auf das Dach aufgetragen. Eine Montage von Photovoltaik auf dem Flachdach mit Aufständerung erfordert oftmals eine Durchdringung der Dachhaut und erhöht somit die Gefahr der Beschädigung der Dachabdichtung bei der Installation. Die einzelnen Sonnenkollektoren müssen außerdem in einem bestimmten Abstand voneinander aufgestellt werden, damit sie sich nicht gegenseitig verschatten. Dadurch kann weniger Fläche ausgenutzt und nur ein bestimmter Winkel installiert werden. Neben den hohen Kosten für die Aufständerung bieten auch hier die flachen Module den Vorteil, dass diese den ganzen Tag und das ganze Jahr über Energie aufnehmen können, was den fehlenden Neigungswinkel wieder wett macht.

Auf den Haupthäusern in zweiter Reihe ist eine Dachbegrünung vorgeschrieben, die wiederum den Versiegelungsgrad durch die zweite Reihe minimieren soll und dem Kleinklima im Quartier zugutekommt. An diesen Gebäuden können die Solar- und Photovoltaikelemente z.B. an den Fassaden oder an Nebengebäuden angebracht werden.

IV.6.7

Die ursprüngliche Dachneigung von 30° ist für das Gesamtsiedlungsbild charakteristisch und resultiert daraus, dass die Dachräume ursprünglich lediglich als Trockenböden und nicht als Wohnraum genutzt werden sollten. Um Erweiterungsmöglichkeiten zu schaffen, sollen daher seitliche und zum Teil rückwärtige Anbauvarianten ermöglicht werden. Bei dieser relativ flachen Dachneigung ist die Errichtung von Dachgauben schwierig, weswegen die gewünschten Wohnraumerweiterungen bislang in Form von größeren Erweiterungen / Aufrissen der Dächer durchgeführt wurden. Im Bebauungsplan soll auf diese Wünsche eingegangen werden, jedoch ohne das gesamte Siedlungsgebiet nachhaltig zu überformen und negativ zu beeinträchtigen. Es werden Festsetzungen getroffen, die bei den flacheren Dächern eine komplette Anhebung des Daches in Form der Ausbildung eines Kniestockes ermöglichen sowie alternativ die Errichtung einer steileren Dachneigung (bis 40°) erlauben. Im Falle des steileren Daches sind Dachgauben leichter aufzusetzen. Weiterhin wird die Form, Gesamtgröße und -ausdehnung der Dachaufbauten größer als gesetzlich definierte Dachgauben zugelassen.

IV.6.8

Das Maß zwischen Dachfirst und Gaubendach von 1,0 m wurde nun in seiner Lage definiert (entlang der Dachneigung gemessen – nicht senkrecht), so dass höhere Dachschnittpunkte möglich sind. Somit wird ein ausreichendes lichtes Maß (Raumhöhe) im Bereich der Gauben gewährleistet. Die Wandhöhe der Gauben ist von 1,30 m auf 1,50 m erhöht worden. Eine ausreichende Belichtung ist durch diese Vorgaben gewährleistet.

Durch eine Reduzierung auf das Maß von lediglich 0,34 m wäre ein Abstand zum First des Hauptdaches nicht mehr erkennbar, was eine gesetzlich definierte Unterordnung dieser Dachaufbauten ins Hauptdach nicht mehr erkennen lässt und einem Vollausbau des Dachgeschosses gleichkommen würde. Für diesen Wunsch ist die Option der Dachanhebung und / oder Erhöhung der Dachneigung auf bis zu 40° gegeben und architektonisch sinnvoller. Gauben sind aufgrund ihrer zahlreichen Dachverschnitte weder kostenmäßig noch energetisch günstig.

Insgesamt soll auch gewährleistet bleiben, dass im Dachgeschoss durch die Dachausbauten zwar Wohnraum – jedoch kein drittes Vollgeschoss entsteht. Dies wäre bei einer weiteren Reduzierung des Dachabstandes – v.a. bei 40 Grad-Dächern – schnell erreicht.