Sachverhalt:

 

Schreiben vom 03.12.2016 u. 08.12.2016:

 

Hiermit erhebe ich Grundstückseigentümer/ Flurnummer 597/19 gegen den Bebauungsplan 14/1 Hölzleshoffeld Einspruch.

 

1.  Einspruch: Gegen die Festlegung der Bebauung

 

2.  Einspruch: Gegen Festschreibung von Siedlungsgrün und Bepflanzung

 

Schreiben vom 12.12.2016:

 

1.  Wir sind gegen diese Festlegung der geplanten massiven Bebauung, dadurch würde der Charakter der Siedlung gänzlich verloren gehen und eine Durchlüftung der Siedlung wäre nicht gewährleistet.

2.  Wie wir den Garten nutzen und wo wir unser „Grün“ im Garten platzieren, wollen wir uns nicht festschreiben lassen. Alleine mit Vorschriften kann man eine gute Gartennutzung nicht erzwingen. (Festsetzung Seite 9 IV.13 – Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft).

3.  Wir bitten, dass der Planung durch dieses Planungsbüro ein Ende gesetzt wird, wir brauchen so einen übergestülpten Bebauungsplan nicht. Diesen Bebauungsplan, der uns nach 53 Jahren so einschränken würde und unserer Grundstücke dadurch an Wert verlieren, lehnen wir ab.

Trotz erfolgtem Einspruch am 1. Februar 2016 und einer Unterschriftenliste vom 21. Januar 2016 in der sich die Eigentümer gegen den Bebauungsplan ausgesprochen haben, speziell die obigen Punkte betreffend, zeigt die Stadt Oberasbach wenig Interesse die Wünsche und Anregungen der Bürger umzusetzen und beharrt auf ihrem Vorhaben.

 

Gleichzeitig wurden ca. 50 weitere Einwendungen zum geplanten Bebauungsplan eingereicht. Einstieg in den „Bebauungsplan“ war ursprünglich die „Städtebauliche und energetische Weiterentwicklung“, jetzt wird nur noch über einen „Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan“ gesprochen, der bis aufs kleinste die Anlegung und Bepflanzung der Grundstücke vorsieht.

 

Jegliche Einwände und Einsprüche der Eigentümer in Schriftform oder anlässlich der Informationsveranstaltungen wurden nicht ausreichend berücksichtigt.

 

Zu Kapitel 5.2.3:

Bauweise – Überbaubare Grundstücksfläche

 

Einerseits wird Bauen in 2. Reihe nicht erlaubt – andererseits dürften Häuser bis zu 50,00 m Länge entstehen. Dies ist keine moderate Bebauung!

 

Durch diese massive Bauweise würden kasernenartige Häuserfronten entstehen, wodurch die Belüftung der Siedlung verhindert und zusätzlich dichte Beschattung der Grundstücke und Straßen mit sich bringen würde, da die meisten Häuserfronten von Westen nach Osten verlaufen und bis auf 50,00 Meter verlängert werden könnten.

Ebenso würde dadurch der mehrmals seitens der Stadt OAS gewünschte und angestrebte Charakter der Siedlung verloren gehen. Parkplätze sollten angrenzend an den Grundstücken entstehen dürfen um die Autos von der Straße auf die Grundstücke zu bringen, um Entsorgungsfahrzeugen, Feuerwehr-, Räumungs- und Rettungsfahrzeugen freies Durchkommen zu sichern. Des Weiteren die Verdichtung der Grundstücke so gering wie möglich zu halten. (die gestrichelte und durchgezogene rote Baulinien sollten aus dem Bebauungsplan entfallen). Siehe Parkplatznot in der Bruckwiesenstraße in Altenberg, hier werden Parkplätze massiv in die Vorgärten gebaut, weil auf der Straße kein Platz mehr vorhanden ist.

 

Der angestrebte Grenzabstand zum Nachbarn von 4 Metern, soll als Zufahrt zu Garagen, Nebengebäuden, für schwere Fahrzeuge sowie Rettungsfahrzeuge dienen. Hier ist zu bedenken, dass diese ebenfalls versiegelt werden müssten und somit auch die Erschließung für die Bebauung in 2. Reihe aufnehmen könnte, (dadurch würde die Versiegelung auch nicht größer als durch Anbau an den Altbestand) um Alters-, Behindertengerecht und Barriere frei zu bauen, oder möchten Sie meine Damen und Herren im Alter in ein Altersheim oder Pflegeheim abgeschoben werden weil kein Platz fürs Alter und zur möglichen Pflege zuhause geschaffen worden ist?

Dieses wünsche ich Ihnen Damen und Herren im Stadtrat nicht!

Positives Beispiel: Fichtenweg 22a, Familie Wusterhausen.

So könnten wir uns eine Bebauung in 2. Reihe vorstellen.

Wie würden die Damen und Herren Stadträte entscheiden, wenn es um ihr Eigentum ginge?

Kann die Entscheidung dem Bebauungsplan Hölzleshoffeld 14/1 so zuzustimmen, seitens des Stadtrates, als Interessenvertreter der Bürger, mit reinem Gewissen vertreten werden?

 

Wir bitten um einen ausgewogenen und nicht wertminderten Bebauungsplanung Hölzleshoffeld 14/1.

 

Schreiben vom 15.12.2017:

Mit Spannung und großen Erwartungen haben wir verfolgt, wie die Reaktionen des Stadtrates auf die Ergebnisse der Bürgerbeteiligung ausfallen.

Natürlich haben wir erwartet, dass möglichst viele der zahlreichen Anregungen aus dem konstruktiven Workshop Eingang in die (neu-)Planungen finden.

 

Umso größer war unsere Enttäuschung nach Veröffentlichung der Dokumentation, insbesondere die „Qualitätsbeschreibungen für die Planungsaufträge an die Verwaltung“ geben die wichtigsten Ergebnisse nur mangelhaft und unzureichend, bzw. gar nicht wieder.

 

Wir gehen davon aus, dass dies nicht beabsichtigt war. Deshalb übermitteln wir auf diesem Wege eine beispielhafte Zusammenfassung maßgebender Eckpunkte aus unserer Sicht:

 

1. Hausgärten, Siedlungsgrün

Die Vorschriften zum sog. Siedlungsgrün sollen ersatzlos entfallen. Die deutliche Mehrheit will dort, wo die Größe der Grundstücke das erlaubt, die Option offenhalten, ein zweites Haus hinter das bestehende zu bauen.

Dieser Punkt wurde seitens Herrn Dr. Rohrbach nochmals ausdrücklich betont. Siehe hierzu Kopie aus dem Workshop 2/4.

2. Bauen in 2. Reihe (Workshop 3)

Folglich soll das Bauen in 2. Reihe zugelassen werden. Ein Abstand von 4 Metern und eine eingeschossige Bauweise bis zu 120 qm sollen Nachbarinteressen berücksichtigen.

 

3. An- und Umbauten (Workshop 2 und 3)

Wer durch Anbauten mehr Wohnraum schaffen will, soll durch größere Baufenster dazu flexiblere Möglichkeiten erhalten.

In der Qualitätsbeschreibung für den Planungsauftrag steht, dass der Kanal wegen der Nachverdichtung hinsichtlich des Oberflächenwassers überprüft wird.

Im April 2017 wurde in einer Stadtratssitzung die Aussage getroffen, dass der Kanal eine Bebauung von GRZ 0,6 zulassen würde.

Warum bedarf es einer Prüfung?

Im Jahr 2020 ist angedacht mit der Erneuerung des Kanals zu beginnen. Liegen hier bereits Pläne vor?

 

4. Autostellplätze, Carports, Workshop1

Stellplätze werden straßenseitig zugelassen; deshalb ist die Aufhebung der „roten“ Baubegrenzungslinie notwendig.

Lt. Input und Zusammenfassung aus den Workshops 1 und 2 ist gewünscht, dass Stellplätze und Carports gleich zu behandeln sind und auch in Vorgärten errichtet werden. Siehe hierzu Kopie Qualitätsbeschreibung für den Planungsauftrag Workshop 1

 

In diesen Auffassungen fühlen wir uns durch die Berichterstattung den FÜN vom 13.10. und 12.12.2017 bestätigt.

 

Selbstverständlich begrüßen wir die Absicht des Stadtrates den neuen Bebauungsplan mit den Bürgern vor der endgültigen Beschlussfassung zu diskutieren.

 

(Unterschriftenliste)

 

Schreiben vom 10.05.2019:

Gegen nachfolgende Punkte wird hiermit Einspruch eingelegt:

 

Punkt 1:

Zu Nr. IV.4 des Bauplans

1.  Wir Eigentümer wollen, dass Stellplätze und Carports gleichgestellt werden und in der „5-Meter-Zone Stellplätze und Zufahrten“ Carports errichtet werden dürfen. Dies war auch der mehrheitliche Wunsch der Workshop-Teilnehmer aus dem Workshop vom 5.-7.10.2017 (s. hierzu Workshop Autostellplätze und Carports, Durchgang 1/1 und 1/2, Kopie anbei). Leider wurde dieser Punkt in jeglichen Ausführungen und Entwürfen nicht berücksichtigt.

 

2.  Speziell bezogen auf Punkt IV 4.4 ist somit eine Beschränkung auf Zufahrten pro Grundstück von maximal 6,0 m Breite nicht möglich. Zwei direkt anfahrbare Stellplätze oder Carports und eine Zufahrt überschreiten 6,0 m bei weitem. Auch jeglicher Versuch die Stellplätze hinter die 5-m-Zone zu bringen würde viel grüne Fläche zupflastern. Somit müsste auch die Beschränkung „Zufahrten pro Grundstück maximal 6,0 m breit“ entfallen.

 

3.  Im Übrigen existiert eine Reihe von Präzedenzfällen im Hölzleshoffeld, sowie im gesamten Stadtgebiet Oberasbach, die beweisen, dass noch in jüngster Vergangenheit Carports, Stellplätze und große Garagen direkt an der Straßengrenze gebilligt worden sind.

 

Punkt 2:

Zu Nr. IV.6.8 des Bauplans

 

Der Schnittpunkt Dachgaubendach mit dem Hauptdach sollte auf 0,5 m unter dem First des Hauptdaches liegen, hier ist eine Änderung von 1,0 m auf 0,5 m erforderlich. Dies ist auch im Workshop 2/2 im Oktober 2017 so besprochen worden (Kopie aus Workshop 2/2 und Querschnittplan eines Einzelhauses).

 

(Anmerkung Verwaltung:

(Unterschrift von 24 Teilnehmern des Workshops und weiteren 11 Anwohnern)

Beschluss:

Zu den Schreiben vom 03.12.2016 u. 08.12.2016:

Die Einwendungen und Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Zu 1. Diese Einwendung ist zu unbestimmt um sie in eine Abwägung einzustellen.

Zu 2. Die Festsetzung „Siedlungsgrün“ ist im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans entfallen.

Zum Schreiben vom 12.12.2016:

1.    Die festgesetzte GRZ von 0,4 lehnt sich an den Orientierungswert für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung (§ 17 BauNVO) für Allgemeine Wohngebiete an, entspricht somit dem nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässigen Versiegelungsgrad.

2.    Die Festsetzung „Siedlungsgrün“ ist insoweit entfallen. Es wird lediglich eine Mindestbepflanzung der Grundstücke mit Bäumen festgesetzt – wobei vorhandener Baumbestand angerechnet werden kann. Im Ergebnis soll pro angefangene 400 m² Grundstücksfläche ein Baum vorhanden sein. Durch diese Festsetzung wird lediglich ein Mindestgrünanteil der Grundstücke – wie auch im Bestand vorhanden – für die Zukunft bewahrt, um langfristig die hohe Wohnqualität und ein gutes Kleinklima zu sichern. Eine Einschränkung der Gartennutzung und -begrünung durch diese Planung kann dadurch nicht gesehen werden.

3.    Anlass, Ziel und Zweck sowie Erfordernis für diesen Bebauungsplan wird ausführlich in der Begründung zu diesem dargelegt. Weiterhin war es überwiegende Meinung der Eigentümer, dass Regelungen als notwendig angesehen werden. Während dieses Bauleitplanverfahrens wurden die Eigentümer durch die Stadt in einem weitaus größeren Umfang beteiligt, als es formell vorgeschrieben ist. Die Einwände und Einsprüche wurden mehrfach diskutiert und gegeneinander und untereinander abgewogen. Als Grundlage inhaltlicher Entscheidungen wurden die Ergebnisse eines ausführlichen Workshops mit den Eigentümern herangezogen. Daher ist ein hohes Maß der Berücksichtigung erreicht.

Der Stadtrat Oberasbach als zuständiges Beschlussorgan für die Normsetzung im Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans hat entschieden, dass das Bauleitplanverfahren auf der Grundlage des Entwurfs vom 25.03.2019 abgeschlossen werden soll. Die Planungshoheit liegt bei der Stadt Oberasbach und diese hält eine städtebauliche und baurechtliche Steuerung im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ für erforderlich.

Zu Kapitel 5.2.3 Bauweise – Überbaubare Grundstücksfläche:

Im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans wird Bauen in der zweiten Reihe erlaubt. Die maximale Länge der Baukörper beschränkt und die zulässige Hausform auf Einzel- und Doppelhäuser beschränkt. In Verbindung mit einzuhaltenden Mindestabstandsflächen kommt es somit nicht zu kasernenartigen Häuserfronten in der Siedlung.

Parkplätze dürfen überall auf den Grundstücken entstehen – auch innerhalb der 5 m Zone (rot gestrichelte Linie) zum öffentlichen Straßenraum.

Der Grenzabstand von 4 Metern zum Nachbarn geht zwar über die bauordnungsrechtlichen Anforderungen des Brandschutzes hinaus, verfolgt damit aber das Ziel einer aufgelockerten Bebauung trotz der angestrebten Verdichtung.

Sämtliche Stellplätze, Zufahrten oder Zugangsflächen auf den privaten Grundstücken sind in Belag und Untergrund wasserdurchlässig zu gestalten (Festsetzung Nr. IV.4.5) um den Versiegelungsgrad im Baugebiet zu mindern. Dies schließt eine Befahrbarkeit mit z.B. Rettungsfahrzeugen nicht aus und es gibt auch dementsprechende Beläge, die barrierefrei genutzt werden können.

Die Stadt Oberasbach strebt ebenfalls einen ausgewogenen und werterhaltenden Bebauungsplan an.

Zum Schreiben vom 15.12.2017:

Die Einwendungen und Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Die Dokumentation über den Workshop wurde durch die externe städtebauliche Beraterin Frau Dietrich in Zusammenarbeit mit dem neutralen Moderator Herrn Dr. Rohrbach erstellt. In ihr sind die Ergebnisse von teilweise sehr gegensätzlichen / kontroversen Diskussionen zusammengefasst. Dass dies nicht den Erwartungen einiger Teilnehmer entspricht, liegt in der Natur der Sache von Abstimmungen mit teils sehr knappen Ergebnissen. Nachdem die Stadt diesen Workshop freiwillig über das gesetzlich erforderliche Maß der Eigentümerbeteiligung angeboten und die Kosten dafür übernommen hat, wird sie sich auf diese Ergebnisse auch in ihren Entscheidungen über inhaltliche Bestimmungen berufen.

1.    Im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ ist die Festsetzung Siedlungsgrün nicht mehr enthalten.

2.    Die Bestimmungen zu Pkt. 2 sind im Entwurf II des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ umgesetzt.

3.    Die Bestimmungen zu Pkt. 3 sind im Entwurf II des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ umgesetzt.

Mischwasserkanal: Infolge des Klimawandels lässt sich im Sommer 2020 und im Juli 2021 beobachten, dass die Starkregen sich immer häufiger ereignen. Gerade die Starkregen sind ausschlaggebend für die Überlastung des Kanalnetzes und Überstau, d.h. Austreten von Mischwasser aus den Kanalschächten. Deshalb wurde die sog. hydrodynamische Kanalnetzüberrechnung im Oktober 2021 aktualisiert. Daraus ergibt sich, dass der östliche Teil des Fichtenweges mittels eines neuen Entlastungskanals an den bestehenden Kanal im Platanenweg angeschlossen werden soll. Die Erneuerung des Kanals war nicht im Jahr 2020 angedacht, sondern frühestens im Jahr 2020. Pläne liegen noch nicht vor. Diese werden voraussichtlich erst nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes erarbeitet.

4.    Das mehrheitliche Ergebnis aus allen Arbeitsgruppen zu dem Thema in den zwei Tagen des Workshops sind in den Entwurf II des Bebauungsplans eingeflossen:

·         es soll auch in bisherigen Vorgärten die Errichtung von Stellplätzen möglich sein. Jedoch soll hinsichtlich der Anzahl, der maximalen Zufahrtsbreite und der Eingrünung eine Regelung getroffen werden,

·         Carports sollen im Vorgarten nicht errichtet werden,

·         Garagen sollen aus gestalterischen Gründen und wegen der Belichtung der Wohngebäude (Wohnqualität) nicht im Vorgarten zugelassen werden,

Der überarbeitete Entwurf des Bebauungsplans wurde am 06.06.2018 den Eigentümern vorgestellt und es wurde Gelegenheit zur Diskussion gegeben.

Zum Schreiben vom 10.05.2019:

Die Einwendungen und Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Punkt 1: zu Nr. IV.4 des Bauplans

1.    Im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans wurden die Beschlüsse aus dem Workshop umgesetzt. Demzufolge wird an der Unzulässigkeit von Carports in der 5-m Zone festgehalten.

2.    Die textliche Festsetzung IV 4.4. (Entwurf II) ermöglicht, dass in der 5-m-Zone zwei Stellplätze plus eine 6 m breite Zufahrt möglich sind.

Versiegelung durch Zufahrten und Stellplätze/Carports/Garagen: Eine Bebauung der rückwärtigen Bereiche der teilweise großen Grundstücke war mehrheitlich ein dringender Wunsch der Eigentümer. Die hinterliegenden Wohngebäude haben einen Stellplatznachweis zu leisten und benötigen daher eine Zufahrt. Gemeinsame Zufahrten oder gar Stellplätze für Vorder- und Hinterliegergrundstücke bedürfen einer privatrechtlichen Regelung. Diese kann nicht öffentlich-rechtlich im Bebauungsplan vorgeschrieben werden. Somit benötigt ein Grundstück eine ausreichende Zufahrtsbreite, da pro Grundstück zwei Zufahrten eingeplant werden müssen. Diese sind ausdrücklich wasserdurchlässig herzustellen.

3.    Vorhandene Carports genießen Bestandsschutz. Aus bislang gebilligten Gegebenheiten kann jedoch kein allgemeines Recht für alle vorausgesetzt werden. Ein Ziel des Bebauungsplans ist, einer begonnenen städtebaulichen Fehlentwicklung entgegenzuwirken. Das gilt auch für die Errichtung von Garagen und Carports in der 5-Meter-Zone zur Straßenseite. Städtebauliches Ziel ist hier u.a., eine nicht eingegrenzte Anzahl an direkten Zufahrten zu Stellplätzen von der Straße auf die Grundstücke zu vermeiden. Dies hält ebenso den Straßenraum frei für andere Nutzungen und sichert eine Mindestdurchgrünung der Vorgartenzonen. Garagen und Carports benötigen – anders als reine Stellplätze – einen entsprechenden Stauraum, um entsprechende Sichtverhältnisse bei rückwärts ausparkenden Fahrzeugen gewährleisten und damit Gefahren für Fußgänger / spielende Kinder vermeiden zu können.

Punkt 2: zu Nr. IV.6.8 des Bebauungsplans

Die Festsetzungen zu Dachaufbauten werden in der Begründung zum Bebauungsplan unter Nr. 5.2.5 einschließlich Skizze ausführlich erläutert.

Bei der vorherrschenden Dachneigung von 30° ist die Errichtung von Dachgauben schwierig, weswegen die gewünschten Wohnraumerweiterungen bislang in Form von größeren Erweiterungen / Aufrissen der Dächer durchgeführt wurden. Im Bebauungsplan soll auf diese Wünsche eingegangen werden, jedoch ohne das gesamte Siedlungsgebiet nachhaltig zu überformen und negativ zu beeinträchtigen. Es werden Festsetzungen getroffen, die bei den flacheren Dächern eine komplette Anhebung des Daches in Form der Ausbildung eines Kniestockes ermöglichen sowie alternativ die Errichtung einer steileren Dachneigung (40°) erlauben. Im Falle des steileren Daches sind Dachgauben leichter aufzusetzen. Weiterhin wird die Form, Gesamtgröße und -ausdehnung der Dachaufbauten größer als gesetzlich definierte Dachgauben zugelassen.

Das Maß zwischen Dachfirst und Gaubendach von 1,0 m wurde nun in seiner Lage definiert (entlang der Dachneigung gemessen – nicht senkrecht), so dass höhere Dachschnittpunkte möglich sind. Somit wird ein ausreichendes lichtes Maß (Raumhöhe) im Bereich der Gauben gewährleistet. Die Wandhöhe der Gauben ist von 1,30 m auf 1,50 m erhöht worden. Eine ausreichende Belichtung ist durch diese Vorgaben gewährleistet. Insgesamt soll aber auch gewährleistet bleiben, dass im Dachgeschoss durch die Dachausbauten zwar Wohnraum – jedoch kein drittes Vollgeschoss entsteht. Dies wäre bei einer weiteren Reduzierung des Dachabstandes – v.a. bei 40 Grad-Dächern – schnell erreicht.