Sachverhalt:

 

Schreiben vom 12.12.2016:

Nach Einsicht in die Unterlagen des Entwurfes zum B-Plan 14/1 „Hölzleshoffeld" bin ich grundsätzlich mit der Ausrichtung des Bebauungsplanes einverstanden. Ich denke, dass dadurch die Wohnqualität in dieser Siedlung langfristig erhalten bleibt.

 

Allerdings gibt es auch Punkte auf die ich in diesem Schreiben hinweisen möchte, für die meiner Meinung nach noch Änderungsbedarf besteht.

 

Zu IV.7.6:

Ich begrüße es, dass im Gegensatz zum Vorentwurf nun doch Gauben zugelassen werden. Doch leider wurden die Mindestmaße so festgelegt, dass es nicht möglich ist Gauben auf einem bestehenden Dach zu errichten.

Im Detail geht es mir um das Maß des Schnittpunktes des Dachgaubendaches mit dem Hauptdach bis zum First des Hauptdaches. Dieses muss laut Entwurf mindestens 1 m betragen. Damit ist es nicht möglich eine Gaube auf einem bestehenden Dach der in den 1960er Jahren gebauten Gebäude zu errichten.

Die Konsequenz daraus ist entweder die Dachneigung zu ändern oder einen Kniestock zu errichten. Erst dann könnten die Maße aus dem Bebauungsplan-Entwurf erfüllt werden.

Diese beiden Varianten verursachen aber wesentlich höhere Kosten und Nacharbeiten (z.B. Herstellung der Fassade), was die Errichtung von Gauben vielleicht sogar unrentabel macht. Die Alternative wäre dann ein Anbau, der dann weiteren Boden versiegelt.

 

Ich möchte Sie deshalb bitten, die Maße so festzulegen, dass es möglich ist Gauben auch auf den bereits vorhandenen Dächern zu errichten.

 

Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass die dadurch entstehenden Räumlichkeiten ohne Einschränkung zu nutzen sind.

 

Auch die Beschränkung der Gaubengröße auf 5 m, bzw. die Hälfte der Gebäudebreite möchte ich Sie bitten zu überdenken. Größere Gauben bedeuten mehr Wohnraum und mehr Wohnraum bedeutet, dass Gauben einen Anbau ersetzen könnten. Dadurch könnte, wie schon erwähnt die Versiegelung von Boden vermieden werden.

 

Zu IV.13.2:

In diesem Punkt wird festgelegt, dass Bäume im Siedlungsgrün auf jeden Fall ersetzt werden müssen. Mit dieser Regelung ist es nur möglich die Anzahl der Bäume im Siedlungsgrün beizubehalten oder zu erhöhen. Eine Reduzierung hingegen ist jedoch nicht möglich.

So würde z.B. ein ersatzloses Fällen von 5 Bäumen bei einem vorherigen Bestand von 15 Bäumen gegen den Bebauungsplan verstoßen. 10 Bäume sollten aber im Bereich des Siedlungsgrüns ausreichen.

Hier würde ich es begrüßen, wenn Sie diesen Punkt noch einmal überdenken und die Formulierung so anpassen würden, dass derartige Fälle ohne einen Verstoß möglich sind.

Die Festlegung, dass pro angefangene 400m2 Grundstücksfläche ein Baum vorhanden sein muss begrüße ich jedoch.

 

Da die Stimmen der Bebauungsplan-Gegner immer sehr laut sind und die Befürworter eher wenig bis nicht gehört werden, möchte ich Ihnen nachfolgend noch meine Gründe für die Befürwortung des Bebauungsplanes nennen:

 

1.  Ich wohne nun schon mit kleinen Unterbrechungen seit meiner Geburt in dieser Siedlung und empfinde gerade die großen Gartengrundstücke als sehr angenehm. Dieser Umstand hat mich dazu bewogen, auch meinen Kindern die Möglichkeit des großen Gartens nicht vorzuenthalten und bin deshalb mit meiner Familie in das Haus meiner Eltern gezogen. Dieser Zustand sollte auch für meine Enkel erhalten bleiben.

 

2.  Ebenfalls die großen Gärten sorgen dafür, dass der Abstand zum Nachbarn doch etwas größer ist, was evtl. anfallenden Konflikten vorbeugt.

 

3.  Außerdem denke ich, dass der vorliegende Bebauungsplanentwurf die Wohnqualität mindestens erhält und dadurch die Quadratmeterpreise eher steigen. Was einen Grundstückseigentümer eigentlich nicht stören sollte.

 

In jedem Fall muss am Ende des Prozesses ein Bebauungsplan stehen. So dass es in der Siedlung „Hölzleshoffeld" zu einer geregelten Bebauung kommt, die die bisher gemachten „Fehler" ausschließt.

 

Kein Bebauungsplan wäre nach meiner Meinung ein schlechter Kompromiss.

 

Zum Schluss möchte ich mich noch für das angenehme Gespräch mit den Kollegen im Bauamt bedanken, die mir zum Bebauungsplan-Entwurf Rede und Antwort gestanden haben.

 

Schreiben vom 27.05.2019:

In der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ wird sehr viel Wert auf die Erhaltung der Siedlungsstrukturen und der Wohnqualität gelegt. Dies soll vor allem durch eine moderate Nachverdichtung und den Erhalt der Grünstrukturen verwirklicht werden.

 

Dem entgegen spricht jedoch die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,4 und die angegeben maximale Anzahl von 5 Wohneinheiten je Grundstück (4 Wohneinheiten in WA1 und 1 Wohneinheit in WA2 = 5 Wohneinheiten je Grundstück).

 

Eine GRZ von 0,4 würde in Verbindung mit den möglichen 5 Wohneinheiten zu einer maximalen Versiegelung der Grundstücke führen. Damit könnten je Grundstück 60 % der Fläche versiegelt werden. Dies scheint nicht unrealistisch, da auf Grund der Stellplatzsatzung der Stadt Oberasbach, abhängig von der Größe der Wohneinheit mindestens 1 Stellplatz je WE auf dem Grundstück geschaffen werden muss.

 

Auch die Auslastung der Grundstücke mit 5 Wohneinheiten erscheint beim derzeitigen Druck, Wohnraum zu schaffen, nicht unrealistisch!

 

Im Moment sind jedoch nach meinen vorsichtigen Schätzungen nur ca. 30 % der Grundstücksflächen versiegelt. Somit wird sich die Versiegelung im Laufe der Jahre nahezu verdoppeln.

 

All dies hat extreme negative Auswirkungen auf die Siedlung „Hölzleshoffeld“:

1.    Die Erhöhung der WE hat die Zunahme der geparkten Kfz im Straßenraum zur Folge. Die Erfahrung hat gezeigt, dass die festgesetzte Anzahl an Stellplätzen je WE bei weitem nicht ausreicht.

2.    Die Versiegelung der Grundstücke wird sich stark erhöhen.

3.    Dadurch Zunahme der Temperaturen im Sommer durch weniger Grün in der Siedlung.

4.    Starke Erhöhung der Einwohnerdichte. Dadurch Zunahme von Nachbarschaftskonflikten. -> Mehr Menschen = mehr Konflikte!

Die Wohnqualität wird dadurch drastisch abnehmen, was langfristig vielleicht sogar zum Verlust der Grundstückswerte führt!

 

Ich schlage deshalb folgende Änderungen vor:

1.    Reduzierung der GRZ auf 0,35 für WA 1 und WA 2.

2.    Abhängigkeit der Anzahl der WE von der Grundstücksfläche (je WE müssen ca. 275-300 m² Grundstücksfläche vorhanden sein).

Dadurch wird verhindert, dass durch geschickten Zuschnitt von Grundstücken eine Erhöhung der WE stattfindet. Auch führt es zu einer gleichmäßigen Verteilung der WE in der Siedlung. Auf großen Grundstücken können mehr und auf kleinen Grundstücken entsprechend weniger WE errichtet werden.

 

Ich denke diese Vorschläge stellen einen vernünftigen Kompromiss zwischen gewünschter Nachverdichtung und dem Wunsch, die Wohnqualität zu erhalten, dar.

 

Ich würde mich freuen, wenn sie im endgültigen Bebauungsplan Berücksichtigung finden würden.

 

Zum Erhalt der Wohnqualität ist ebenso wichtig die folgenden, im Entwurf enthaltenen Regelungen nicht zu verändern:

 

-              Einhaltung einer Abstandsfläche von Hauptgebäuden zu den seitlich benachbarten Grundstücksgrenzen von 4,0 m

-              Begrünung von Flachdächern,

-              Mindestzahl einheimischer Laub-, Obstbäume pro angefangene 400 m2 Grundstücksfläche.

 

Beschluss:

Zum Schreiben vom 12.12.2016:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Zu IV.7.6:

Festsetzungen zu Dachaufbauten finden Sie unter Nr. IV.6. Die Festsetzungen zu Dachaufbauten werden in der Begründung zum Bebauungsplan unter Nr. 5.2.5 einschließlich Skizze ausführlich erläutert.

Bei der vorherrschenden relativ flachen Dachneigung (< 30°) ist die Errichtung von Dachgauben schwierig, weswegen die gewünschten Wohnraumerweiterungen bislang in Form von größeren Erweiterungen / Aufrissen der Dächer durchgeführt wurden. Im Bebauungsplan soll auf diese Wünsche eingegangen werden, jedoch ohne das gesamte Siedlungsgebiet nachhaltig zu überformen und negativ zu beeinträchtigen. Es werden Festsetzungen getroffen, die bei den flacheren Dächern eine komplette Anhebung des Daches in Form der Ausbildung eines Kniestockes ermöglichen sowie alternativ die Errichtung einer steileren Dachneigung (40°) erlauben. Im Falle des steileren Daches sind Dachgauben leichter aufzusetzen. Weiterhin wird die Form, Gesamtgröße und -ausdehnung der Dachaufbauten größer als gesetzlich definierte Dachgauben zugelassen

Das Maß zwischen Dachfirst und Gaubendach von 1,0 m wurde nun in seiner Lage definiert (entlang der Dachneigung gemessen – nicht senkrecht), so dass höhere Dachschnittpunkte möglich sind. Somit wird ein ausreichendes lichtes Maß (Raumhöhe) im Bereich der Gauben gewährleistet. Die Wandhöhe der Gauben ist von 1,30 m auf 1,50 m erhöht worden. Eine ausreichende Belichtung ist durch diese Vorgaben gewährleistet.

Insgesamt soll aber auch gewährleistet bleiben, dass im Dachgeschoss durch die Dachausbauten zwar Wohnraum – jedoch kein drittes Vollgeschoss entsteht. Dies wäre bei einer weiteren Reduzierung des Dachabstandes – v.a. bei 40 Grad-Dächern – schnell erreicht.

Die Maße für die Größen der Dachaufbauten sind im Entwurf II (Fassung 25.03.2019) bereits über das gesetzliche Maß erhöht worden. Die Ursprungsdachneigung der Siedlung von 30° war für Gauben nicht vorgesehen, da der Dachboden nicht als Wohnraum genutzt wurde. Die hier gewünschten Dachaufrisse sind keine Gauben mehr gem. Definition, sondern großformatige Wohnraumerweiterungen verbunden mit starken Eingriffen in die Satteldächer. Eine weitere Erhöhung bzw. Weglassen der Beschränkungen hätte nichts mehr mit (untergeordneten) Dachaufbauten zu tun. Für diesen Wunsch des Dachausbaus ist die Option der Dachanhebung / höherer Kniestock und / oder Erhöhung der Dachneigung auf 40 Grad gegeben und architektonisch sinnvoller. Gauben sind aufgrund ihrer zahlreichen Dachverschnitte weder kostenmäßig noch energetisch günstig.

Die Festlegung der max. Gaubenbreite ist ein gestalterisches Element bei Satteldächern, und trägt städtebaulich einer harmonischen Dachlandschaft Rechnung. Daher soll dieser Aspekt im Vordergrund stehen und räumt dafür die Möglichkeit ein, Anbauten zu errichten.

Zu IV.13.2:

Die rückwärtig im Grundstück Fl.Nr. 597/18, Gemarkung Oberasbach, festgesetzte Fläche, die von Bebauung freizuhalten ist, markiert den 4-Meter-Freibereich zur benachbarten Grundstücksgrenze (Planzeichen „grüne Zackenlinie“). Weiterhin wird eine Mindestbepflanzung der Grundstücke mit Bäumen festgesetzt – wobei vorhandener Baumbestand angerechnet werden kann. Im Ergebnis soll pro angefangene 400 m² Grundstücksfläche ein Baum vorhanden sein. Aus Gründen des Artenschutzes und des Landschaftsbildes, werden Mindestpflanzqualitäten für die Nachpflanzung und Neupflanzung von Bäumen festgesetzt (IV.12.2 und IV.12.6).

Die befürwortenden Argumente werden dankend zur Kenntnis genommen.

Zum Schreiben vom 27.05.2019:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Auch wenn ein Großteil des Plangebietes aufgrund der großzügigen Grundstücke noch wenig versiegelt ist, gibt es bereits jetzt im Plangebiet Grundstücke die eine GRZ von 0,4 (mit Nebenanlagen eine GRZ von 0,6) aufweisen. Die festgesetzte GRZ von 0,4 entspricht dem Orientierungswert für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung (§ 17 BauNVO) für Allgemeine Wohngebiete und entspricht somit dem nach BauNVO zulässigen Versiegelungsgrad. Grundsätzliche wäre – da es sich um Orientierungswerte handelt - auch eine noch stärkere Versiegelung zulässig.

Eine Zunahme der Versiegelung ist im Zuge der Nachverdichtung nicht vermeidbar. Durch die – als Ergebnis des Workshops - nun zulässige zweite Reihe ist auch eine Verdoppelung nicht abwegig. Es kann aber eine noch höhere Versiegelung – wie sie bereits durch Einzelbauvorhaben umgesetzt wurde – verhindert werden. Um die zulässige Versiegelung zu minimieren, sind Festsetzungen zu Belägen und zur Begrünung getroffen. Sämtliche Stellplätze, Zufahrten oder Zugangsflächen auf den privaten Grundstücken sind in Belag und Untergrund wasserdurchlässig zu gestalten. Der übrige Bereich in der 5-Meter-Zone ist gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu unterhalten (Festsetzung Nr. IV.4.5).

1.    Eine Reduzierung der GRZ auf generell 0,35 würde manchen Grundstücken bestehendes Recht entziehen. Durch die zweite Baureihe in Verbindung mit evtl. Grundstücksteilungen wäre eine GRZ von 0,35 auch kaum einzuhalten. Von einer Reduzierung der GRZ wird deshalb abgesehen.

2.    Gemäß § 1 Abs. 9 Nr. 6 BauGB ist die Zahl der maximal zulässigen Wohnungen nur in Bezug auf Wohngebäude zulässig. Eine Regelung der Wohneinheiten je Grundstücksfläche ist aufgrund der fehlenden Rechtsgrundlage planungsrechtlich nicht möglich. Die Zahl der zulässigen Wohnungen je Wohngebäude wird im WA 1 bei 4 und im WA 2 bei 1 belassen.

Die von Ihnen zur Beibehaltung vorgeschlagene Aufzählung von Regelungen finden sich im letzten Planungsstand des Bebauungsplanes wieder.