Sachverhalt:

 

3 Stellungnahmen:

 

Schreiben vom 08.12.2016 der rechtsanwaltlichen Vertreterin RAin Kreitinger vom Haus & Grundbesitzerverein:

1. In einem Vorentwurf war in dem Bebauungsplan auf dem Grundstück 597/14 zugunsten unserer Mitglieder eine Grundstücksteilung - wie geplant - eingezeichnet. Der aktuelle Entwurf sieht dies nicht mehr vor. Hintergrund für die Grundstücksteilung war derjenige, dass die Eheleute Schwarz beabsichtigten, das rund 1.000 m2 große Grundstück zu teilen und die andere Grundstückshälfte auf eine der beiden Töchter zu übertragen, damit dort gegebenenfalls ein Bauvorhaben verwirklicht werden kann.

Nunmehr wird in dem seit mehreren Jahrzehnten vorhandenen Gebiet bei Aufstellung des von Ihnen geplanten Bebauungsplans ein Baufenster zu beachten sein, das die Grundstücksnutzung wie ursprünglich geplant zunichtemacht. Damit wird tiefgreifend in die Eigentumsrechte unserer Mitglieder eingegriffen.

2. Hinzu kommt, dass in das Grundstück unserer Mitglieder ein „Siedlungsgrün" hineingeplant wurde, welches ebenfalls eine Bebaubarkeit des Grundstücks zunichtemacht.

Die Bauleitplanung widerspricht den Plänen der Bundesregierung, wonach Bauprojekte in Städten im Kampf gegen Wohnungsmangel erleichtert werden sollen.

Bei der Aufstellung des Bebauungsplanentwurfs wird die vorgenannte tatsächliche Grundstückssituation unserer Mitglieder nicht ausreichend berücksichtigt. Es ist nicht erkennbar, welche dem Gemeinwohl und dem öffentlichen Interesse dienenden Zwecke und städtebauliche Ziele die Stadt Oberasbach mit dem neuen Bebauungsplan verfolgen wird. Die bestehenden Baurechte gemäß § 34 BauGB sind streitgegenständlich nicht beachtet und damit nicht in den Abwägungsprozess mit einbezogen worden. Zumindest liegt ein erhebliches Abwägungsdefizit, wenn nicht sogar ein vollständiger Ausfall der Abwägung vor.

Hinzu kommt, dass es Grundstücke gibt, die keinerlei Siedlungsgrün ausweisen müssen und daher in ihrem Baurecht wesentlich weniger eingeschränkt sind. Die aktuelle Planung verstößt daher auch gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz.

Darüber hinaus sind Baufenster vorgesehen, die in gänzlich unbebauten Bereichen zugunsten der jeweiligen Grundstückseigentümer z. B. 597/25 und 597/26 eingezeichnet sind. Für diese Grundstücke wird neues Baurecht geschaffen, für das Grundstück unserer Mitglieder dagegen jegliches Baurecht entzogen.

Ein Raum für die Festlegung von Baufenstern besteht unabhängig davon bereits deshalb nicht, da die gesetzlichen Abstandsflächen die zulässige Bebauung ausreichend beschränken. Sachliche Differenzierungsgründe für die Ungleichbehandlung der verschiedenen Grundstücke sind nicht erkennbar. Im Geltungsbereich des von Ihnen geplanten Bebauungsplanes würde der aktive Bestandsschutz für Grundstücke willkürlich vergeben werden. Dies betrifft Form und Umfang der Gebäude, Zahl der Ausfahrten und Gebäudeform. Nach der Satzung würde überwiegend nur passiver Bestandsschutz gewährt werden. Zugleich finden sich aber auch einige Beispiele für aktiven Bestandsschutz ohne nachvollziehbare Begründung, wie oben dargelegt.

 

Das Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 7 BauGB ist die zentrale Verpflichtung einer den rechtsstaatlichen Anforderungen entsprechenden Bauleitplanung. Es betrifft mit seinen Anforderungen sowohl den Abwägungsvorgang als auch das Abwägungsergebnis. Es umfasst dabei insbesondere die Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes (vgl. Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 19.12.2002, AZ: 1 BvR 1402/01 - UPR 2003, 143). Bei der Abwägung der berührten privaten Belange ist ferner das Gebot der Gleichbehandlung aus Artikel 3 Abs. 1 GG zu beachten, das auch bei der Inhaltsbestimmung des Eigentums nach Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 GG zur Geltung kommt. Das der Planung zugrunde liegende Konzept muss zudem möglichst widerspruchsfrei umgesetzt werden.

 

3. Streitgegenständlich ergibt die Abwägung der Interessen der Grundstückseigentümer an einer baulichen Ausnutzung ihrer Grundstücke gegen das Interesse der Gemeinde, eine aufgelockerte Bebauung mit weitgehender Durchgrünung der Baugebiete zu erhalten einen zu beanstandenden Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und das Gleichbehandlungsgebot. Es ist in keinster Weise ersichtlich, weshalb das ohnehin bereits stark durchgrünte Gebiet entsprechender Reglementierungen bedarf. Ein Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 14/1 ist streitgegenständlich überhaupt nicht erkennbar. Zumal die Gemeinde Oberasbach an anderen Stellen Bebauungen in Neubaugebieten zugelassen hat (z. B. Rehdorf), die als wesentlich unstrukturierter wie das streitgegenständlich seit Jahren gewachsene Gebiet einzustufen sind. Vor diesem Hintergrund bestehen die geltend gemachten Einwendungen gegen die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 14/1.

Wir haben unseren Mitgliedern anempfohlen, für den Fall, dass die dargelegten Einwendungen nicht berücksichtigt werden, ein Normenkontrollverfahren durchzuführen. Dies erfolgt gegebenenfalls durch unser Haus im Zuge eines Musterverfahrens. Entsprechendes bitten wir zu erwägen.

 

Schr. ohne Datum, eingegangen am 08.12.2016:

 

Hiermit erhebe(n) ich (wir) Grundstückseigentümer/ Flurnummer 597/14 gegen den Bebauungsplan 14/1 Hölzleshoffeld Einspruch.

 

1.  Einspruch: Gegen die Festlegung der Bebauung

2.  Einspruch: Gegen Festschreibung von Siedlungsgrün und Bepflanzung

 

Schreiben vom 15.12.2017:

Mit Spannung und großen Erwartungen haben wir verfolgt, wie die Reaktionen des Stadtrates auf die Ergebnisse der Bürgerbeteiligung ausfallen.

Natürlich haben wir erwartet, dass möglichst viele der zahlreichen Anregungen aus dem konstruktiven Workshop Eingang in die (neu-)Planungen finden.

 

Umso größer war unsere Enttäuschung nach Veröffentlichung der Dokumentation, insbesondere die „Qualitätsbeschreibungen für die Planungsaufträge an die Verwaltung“ geben die wichtigsten Ergebnisse nur mangelhaft und unzureichend, bzw. gar nicht wieder.

 

Wir gehen davon aus, dass dies nicht beabsichtigt war. Deshalb übermitteln wir auf diesem Wege eine beispielhafte Zusammenfassung maßgebender Eckpunkte aus unserer Sicht:

 

1.    Hausgärten, Siedlungsgrün

Die Vorschriften zum sog. Siedlungsgrün sollen ersatzlos entfallen. Die deutliche Mehrheit will dort, wo die Größe der Grundstücke das erlaubt, die Option offenhalten, ein zweites Haus hinter das bestehende zu bauen.

Dieser Punkt wurde seitens Herrn Dr. Rohrbach nochmals ausdrücklich betont. Siehe hierzu Kopie aus dem Workshop 2/4.

 

2. Bauen in 2. Reihe (Workshop 3)

Folglich soll das Bauen in 2. Reihe zugelassen werden. Ein Abstand von 4 Metern und eine eingeschossige Bauweise bis zu 120 qm sollen Nachbarinteressen berücksichtigen.

 

3. An- und Umbauten (Workshop 2 und 3)

Wer durch Anbauten mehr Wohnraum schaffen will, soll durch größere Baufenster dazu flexiblere Möglichkeiten erhalten.

In der Qualitätsbeschreibung für den Planungsauftrag steht, dass der Kanal wegen der Nachverdichtung des Oberflächenwasserst überprüft wird.

Im April 2017 wurde in einer Stadtratssitzung die Aussage getroffen, dass der Kanal eine Bebauung von GRZ 0,6 zulassen würde.

Warum bedarf es einer Prüfung?

Im Jahr 2020 ist angedacht mit der Erneuerung des Kanals zu beginnen. Liegen hier bereits Pläne vor?

 

4. Autostellplätze, Carports, Workshop1

Stellplätze werden straßenseitig zugelassen; deshalb ist die Aufhebung der „roten“ Baubegrenzungslinie notwendig.

Lt. Input und Zusammenfassung aus den Workshops 1 und 2 ist gewünscht, dass Stellplätze und Carports gleich zu behandeln sind und auch in Vorgärten errichtet werden. Siehe hierzu Kopie Qualitätsbeschreibung für den Planungsauftrag Workshop 1

 

In diesen Auffassungen fühlen wir uns durch die Berichterstattung den FÜN vom 13.10. und 12.12.2017 bestätigt.

 

Selbstverständlich begrüßen wir die Absicht des Stadtrates den neuen Bebauungsplan mit den Bürgern vor der endgültigen Beschlussfassung zu diskutieren.

(Unterschriftenliste)

 

Schreiben vom 10.05.2019:

Gegen nachfolgende Punkte wird hiermit Einspruch eingelegt:

 

Punkt 1:

Zu Nr. IV.4 des Bauplans

1.  Wir Eigentümer wollen, dass Stellplätze und Carports gleichgestellt werden und in der „5-Meter-Zone Stellplätze und Zufahrten“ Carports errichtet werden dürfen. Dies war auch der mehrheitliche Wunsch der Workshop-Teilnehmer aus dem Workshop vom 5.-7.10.2017 (s. hierzu Workshop Autostellplätze und Carports, Durchgang 1/1 und 1/2, Kopie anbei). Leider wurde dieser Punkt in jeglichen Ausführungen und Entwürfen nicht berücksichtigt.

 

2.  Speziell bezogen auf Punkt IV 4.4 ist somit eine Beschränkung auf Zufahrten pro Grundstück von maximal 6,0 m Breite nicht möglich. Zwei direkt anfahrbare Stellplätze oder Carports und eine Zufahrt überschreiten 6,0 m bei weitem. Auch jeglicher Versuch die Stellplätze hinter die 5-m-Zone zu bringen würde viel grüne Fläche zupflastern. Somit müsste auch die Beschränkung „Zufahrten pro Grundstück maximal 6,0 m breit“ entfallen.

 

3.  Im Übrigen existiert eine Reihe von Präzedenzfällen im Hölzleshoffeld, sowie im gesamten Stadtgebiet Oberasbach, die beweisen, dass noch in jüngster Vergangenheit Carports, Stellplätze und große Garagen direkt an der Straßengrenze gebilligt worden sind.

 

Punkt 2:

Zu Nr. IV.6.8 des Bauplans

 

Der Schnittpunkt Dachgaubendach mit dem Hauptdach sollte auf 0,5 m unter dem First des Hauptdaches liegen, hier ist eine Änderung von 1,0 m auf 0,5 m erforderlich. Dies ist auch im Workshop 2/2 im Oktober 2017 so besprochen worden (Kopie aus Workshop 2/2 und Querschnittplan eines Einzelhauses).

 

(Anmerkung Verwaltung:

Unterschrift von 24 Teilnehmern des Workshops und weiteren 11 Anwohnern)

Beschluss:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Zum Schreiben vom 08.12.2016

Zu 1.:

Grundstücksgrenzen und damit Teilungen können in einem Bebauungsplan nicht festgesetzt – nur hinweislich aufgenommen werden. Im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ sind auf dem Grundstück Fl.Nr. 597/14, Gemarkung Oberasbach, großzügige Baugrenzen vorgesehen, sodass hier eine Bebauung mit Hauptgebäuden grundsätzlich möglich ist.

Zu 2.:

Im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ ist die Festsetzung Siedlungsgrün nicht mehr enthalten. Die Behauptung, die Bauleitplanung widerspreche den Plänen der Bundesregierung, wonach Bauprojekte in Städten im Kampf gegen Wohnungsmangel erleichtert werden sollen, kann nicht nachvollzogen werden. Die städtebaulichen Ziele sowie das planerische Erfordernis für die Planung sind ausführlich in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt. Die bestehenden Baurechte sowie die Belange der Grundstückseigentümer wurden ausgiebig ermittelt, bewertet und mit- und gegeneinander abgewogen. Neben diesen – teilweise sehr gegensätzlichen – privaten Belangen sind aber auch sämtliche (öffentlichen) Belange des § 1 Abs. 5 und 6 BauGB in die Abwägung einzustellen. Zum Wohl der Allgemeinheit dient die Sicherstellung von (neuem) Wohnraum bei gleichzeitig flächensparendem Umgang mit Grund und Boden. Für ein gesundes Wohnumfeld und zur Berücksichtigung der Belange des Klimawandels ist aber gerade auch bei einer Verdichtung die Sicherung ausreichender Grün- und Freiflächen zwingend erforderlich.

Innerhalb der Flächen, die als Siedlungsgrün festgesetzt waren, bestand auch bislang kein Baurecht für Wohngebäude o.ä. Von daher wurde dieses auch nicht durch die Planung eingeschränkt. Darüber hinaus gehört es zur Gleichbehandlung, dass für unterschiedliche örtliche Grundstückssituationen auch unterschiedliche / passende Lösungen gefunden werden. Im Entwurf II vom 25.03.2019 sind die Baugrenzen bereits großzügig erweitert.

Die Bebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 597/25 und 597/26, Gemarkung Oberasbach, resultiert aus dem Verlauf der zurückgebauten 20 kV – Hochspannungsleitung. Durch Rückbau dieser Leitung könnte hier auch wieder an anderer Stelle gebaut werden, was städtebaulich im Sinne der Gesamtkonzeption erwünscht wäre. Dies ist jedoch auf jeden Fall mit einem Neubau verbunden, weshalb hier der Bestandsschutz erweitert wurde. Für Baugrundstücke mit gleichen Voraussetzungen ist auch entsprechende Bebauung möglich. Sind jedoch Grundstücke bereits bebaut, bestehen hier auch keine gleichen Voraussetzungen für einen Vergleich. Die Baugrenzen wurden im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ so gefasst, dass für alle Grundstücke nahezu die gleiche überbaubare Grundstücksfläche entsteht.

Der Stadt Oberasbach ist das Abwägungsgebot durchaus bekannt (s.o.). Zum Grundsatz der Verhältnismäßigkeit: Dieser ist eingehalten, wenn die Maßnahme bzw. das angewandte Mittel

-      einen legitimen Zweck hat,

-      geeignet ist,

-      erforderlich ist,

-      angemessen ist.

Geeignet ist das Mittel, wenn es den angestrebten Zweck zumindest fördert. Erforderlich ist das Mittel, wenn kein milderes, jedoch gleichsam effektives Mittel zur Verfügung steht. Angemessen ist das Mittel, wenn die Interessenabwägung zugunsten des öffentlichen Allgemeinwohls ausfällt.

·         Der legitime Zweck ist das Regelungserfordernis zur Vermeidung einer überdimensioniert versiegelten Siedlung, die durch die Planungshoheit gemäß Art. 28 GG gedeckt ist,

·         ein Bebauungsplan ist das geeignete und einzige Mittel für die Stadt ihre städtebaulichen Zielsetzungen umzusetzen – damit auch erforderlich,

·         sämtliche öffentlichen und privaten Belange werden unter- und gegeneinander abgewogen; die Abwägungsentscheidung erfolgt zugunsten des Wohls der Allgemeinheit.

Auch das Gebot der Gleichbehandlung ist durch vorliegende Planung – z.B. durch die Wahl gleicher Festsetzungen zu GRZ für das gesamte Baugebiet – befolgt. Nachdem es sich hier um ein Bestandsgebiet mit zum Teil unterschiedlichen Gegebenheiten auf den einzelnen Grundstücken handelt, ist es aber auch im Sinne der Gleichbehandlung auf diese Besonderheiten unterschiedlich zu reagieren.

Zu 3.: Der Großteil des Planungsgebietes ist durch die Bayerische Landessiedlung (BLS) im Jahre 1961 als sogenannte „Siedlerstätten“ also als Nebenerwerbssiedlung geplant und in den darauffolgenden Jahren errichtet worden. Es handelt sich um eine Siedlung, deren städtebauliches Grundkonzept klar geregelt entstanden und heute noch ablesbar ist. Die Stadt Oberasbach erachtet dieses städtebaulich Grundkonzept als schützenswert und sieht in dem Bebauungsplan Nr. 14/1 das geeignete Instrument, einer im Hölzleshoffeld begonnenen städtebaulichen Fehlentwicklung entgegenzuwirken. Das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans nimmt das Grundkonzept der Urplanung auf und schafft die Grundlage eine für eine moderate Nachverdichtung für Wohnraumschaffung, unter Berücksichtigung der Nachbarschaften. Die Festsetzung der von Bebauung freizuhaltenden, begrünten Bereiche sowie der Abstände zu Nachbargrundstücken ist nicht nur geeignet, die Rettungswege zu gewährleisten, sondern auch den sozialen Frieden durch eine weiterhin aufgelockerte Bebauung mit weitgehender Durchgrünung zu fördern und das Kleinklima zu sichern.

Zum Schreiben ohne Datum, eingegangen am 08.12.2016:

Zu 1. Diese Einwendung ist zu unbestimmt um sie in eine Abwägung einzustellen.

Zu 2. Die Festsetzung „Siedlungsgrün“ ist im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans entfallen.

Zum Schreiben vom 15.12.2017:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Die Dokumentation über den Workshop wurde durch die externe städtebauliche Beraterin Frau Dietrich in Zusammenarbeit mit dem neutralen Moderator Herrn Dr. Rohrbach erstellt. In ihr sind die Ergebnisse von teilweise sehr gegensätzlichen / kontroversen Diskussionen zusammengefasst. Dass dies nicht den Erwartungen einiger Teilnehmer entspricht, liegt in der Natur der Sache von Abstimmungen mit teils sehr knappen Ergebnissen. Nachdem die Stadt diesen Workshop freiwillig über das gesetzlich erforderliche Maß der Eigentümerbeteiligung angeboten und die Kosten dafür übernommen hat, wird sie sich auf diese Ergebnisse auch in ihren Entscheidungen über inhaltliche Bestimmungen berufen.

1.    Im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ ist die Festsetzung Siedlungsgrün nicht mehr enthalten.

2.    Die Bestimmungen zu Pkt. 2 sind im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ umgesetzt.

3.    Die Bestimmungen zu Pkt. 3 sind im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans Nr. 14/1 „Hölzleshoffeld“ umgesetzt.

Zum Mischwasserkanal: Infolge des Klimawandels lässt sich im Sommer 2020 und im Juli 2021 beobachten, dass die Starkregen sich immer häufiger ereignen. Gerade die Starkregen sind ausschlaggebend für die Überlastung des Kanalnetzes und Überstau, d.h. Austreten von Mischwasser aus den Kanalschächten. Deshalb wurde die sog. hydrodynamische Kanalnetzüberrechnung im Oktober 2021 aktualisiert. Daraus ergibt sich, dass der östliche Teil des Fichtenweges mittels eines neuen Entlastungskanals an den bestehenden Kanal im Platanenweg angeschlossen werden soll. Die Erneuerung des Kanals war nicht im Jahr 2020 angedacht, sondern frühestens im Jahr 2020. Pläne liegen noch nicht vor. Diese werden voraussichtlich erst nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes erarbeitet.

4.    Das mehrheitliche Ergebnis aus allen Arbeitsgruppen zu dem Thema in den zwei Tagen des Workshops ist in den Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans eingeflossen:

-      es soll auch in bisherigen Vorgärten die Errichtung von Stellplätzen möglich sein. Jedoch soll hinsichtlich der Anzahl, der maximalen Zufahrtsbreite und der Eingrünung eine Regelung getroffen werden,

-      Carports sollen im Vorgarten nicht errichtet werden,

-      Garagen sollen aus gestalterischen Gründen und wegen der Belichtung der Wohngebäude (Wohnqualität) nicht im Vorgarten zugelassen werden.

Der neue Entwurf II des Bebauungsplans wurde am 06.06.2018 den Eigentümern vorgestellt und es wurde Gelegenheit zur Diskussion gegeben.

Zum Schreiben vom 10.05.2019:

Die Einwendungen werden zur Kenntnis genommen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wie folgt eingestellt:

Punkt 1:

Zu Nr. IV.4 des Bauplans 1. Im Entwurf II vom 25.03.2019 des Bebauungsplans wurden die Beschlüsse aus dem Workshop umgesetzt. Demzufolge wird an der Unzulässigkeit von Carports in der 5-m Zone festgehalten.

2. Die textliche Festsetzung IV 4.4. (Entwurf II) ermöglicht, dass in der 5-m-Zone zwei Stellplätze plus eine 6 m breite Zufahrt möglich sind.

Versiegelung durch Zufahrten und Stellplätze/Carports/Garagen: Eine Bebauung der rückwärtigen Bereiche der teilweise großen Grundstücke war mehrheitlich ein dringender Wunsch der Eigentümer. Die hinterliegenden Wohngebäude haben einen Stellplatznachweis zu leisten und benötigen daher eine Zufahrt. Gemeinsame Zufahrten oder gar Stellplätze für Vorder- und Hinterliegergrundstücke bedürfen einer privatrechtlichen Regelung. Diese kann nicht öffentlich-rechtlich im Bebauungsplan vorgeschrieben werden. Somit benötigt ein Grundstück eine ausreichende Zufahrtsbreite, da pro Grundstück zwei Zufahrten eingeplant werden müssen. Diese sind ausdrücklich wasserdurchlässig herzustellen.

3. Vorhandene Carports und Garagen: Vorhandene Carports genießen Bestandsschutz. Aus bislang gebilligten Gegebenheiten kann jedoch kein allgemeines Recht für alle vorausgesetzt werden. Ein Ziel des Bebauungsplans ist, einer begonnenen städtebaulichen Fehlentwicklung entgegenzuwirken. Das gilt auch für die Errichtung von Garagen und Carports in der 5-Meter-Zone zur Straßenseite. Städtebauliches Ziel ist hier u.a., eine nicht eingegrenzte Anzahl an direkten Zufahrten zu Stellplätzen von der Straße auf die Grundstücke zu vermeiden. Dies hält ebenso den Straßenraum frei für andere Nutzungen und sichert eine Mindestdurchgrünung der Vorgartenzonen. Garagen und Carports benötigen – anders als reine Stellplätze – einen entsprechenden Stauraum, um entsprechende Sichtverhältnisse bei rückwärts ausparkenden Fahrzeugen gewährleisten und damit Gefahren für Fußgänger / spielende Kinder vermeiden zu können.

Punkt 2:

Zu Nr. IV.6.8 des Bebauungsplans Die Festsetzungen zu Dachaufbauten werden in der Begründung zum Bebauungsplan unter Nr. 5.2.5 einschließlich Skizze ausführlich erläutert.

Die ursprüngliche Dachneigung von 30° ist für das Gesamtsiedlungsbild charakteristisch und resultiert daraus, dass die Dachräume ursprünglich lediglich als Trockenböden und nicht als Wohnraum genutzt werden sollten. Um Erweiterungsmöglichkeiten zu schaffen, sollen daher seitliche und zum Teil rückwärtige Anbauvarianten ermöglicht werden.

Bei dieser relativ flachen Dachneigung ist die Errichtung von Dachgauben schwierig, weswegen die gewünschten Wohnraumerweiterungen bislang in Form von größeren Erweiterungen / Aufrissen der Dächer durchgeführt wurden. Im Bebauungsplan soll auf diese Wünsche eingegangen werden, jedoch ohne das gesamte Siedlungsgebiet nachhaltig zu überformen und negativ zu beeinträchtigen. Es werden Festsetzungen getroffen, die bei den flacheren Dächern eine komplette Anhebung des Daches in Form der Ausbildung eines Kniestockes ermöglichen sowie alternativ die Errichtung einer steileren Dachneigung (40°) erlauben. Im Falle des steileren Daches sind Dachgauben leichter aufzusetzen. Weiterhin wird die Form, Gesamtgröße und -ausdehnung der Dachaufbauten größer als gesetzlich definierte Dachgauben zugelassen.

Das Maß zwischen Dachfirst und Gaubendach von 1,0 m wurde nun in seiner Lage definiert (entlang der Dachneigung gemessen – nicht senkrecht), so dass höhere Dachschnittpunkte möglich sind. Somit wird ein ausreichendes lichtes Maß (Raumhöhe) im Bereich der Gauben gewährleistet. Die Wandhöhe der Gauben ist von 1,30 m auf 1,50 m erhöht worden. Eine ausreichende Belichtung ist durch diese Vorgaben gewährleistet.

Insgesamt soll auch gewährleistet bleiben, dass im Dachgeschoss durch die Dachausbauten zwar Wohnraum – jedoch kein drittes Vollgeschoss entsteht. Dies wäre bei einer weiteren Reduzierung des Dachabstandes – v.a. bei 40 Grad-Dächern – schnell erreicht.